保障性住房建设的项目管理及模式研究
摘要：随着我国社会经济的迅速发展，贫富差距的二级分化越来越严重，这对于我国构建和谐社会提出了巨大的挑战。住房是关系到国计民生的重要环节，近年来政府不断加大保障性住房的建设，而项目管理作为降低成本、控制质量的重要措施尤为必要。对此，本文就保障性住房建设的项目管理及其模式进行简单的分析与研究，并提出一些可供参考的意见与措施。
关键词：保障性住房；建设；项目管理；模式
一、 当前保障性住房建设模式现状分析
（一）集中性建设
众所周知，保障性住房建设的主要供给对象是城市内部的低收入人群，而当前在保障性住房建设上主要由公租房、廉租房与经济适用房构成。一直以来我国政府采用的是集中建设保障性住房的方式，通常在城市的某些区域划分出一块，专门用以建设保障性住房。从某种程度上来说，这一建设方式能够有效解决城市低收入人群的住房问题，但是由于过度集中的建设方式反而会带来诸多问题。如《2008-2010 年南京市住房保障规划》计划新建保障性住房 600 万平方、廉租房 15 万套，集中建设的方式有效解决了很多低收入家庭的住房问题，但是由于贫困居民的过度集中，用地可持续性难以为继、市政配套设置难以完善、区域用地综合效益难以提升、甚至在一定程度上导致了居住空间及社会阶层上的分化。
（二）居住空间分化
保障性住房的建设大多都在远离市中心的区域，主要人群均为低收入者，在这一情况下往往会导致城市低收入人群在居住空间的边缘化，与此同时，低收入人群的空间聚集问题也会随之加强，造成城市居住人民在社会阶层上的空间分化，甚至导致贫民窟的出现。而保障性住房建设的目的就在于方式贫民窟问题的出现，但是在当前社会环境下，住房问题显然已经成为了富人与穷人的空间隔离设施。
（三）准入退出机制不健全
一般而言，在实施保障房建设项目过程当中，保障对象及对象认定并没有完善的科学标准，究其原因不难发现，主要有两方面原因，一是个人收入及信用制度不完善，二是住房档案管理系统不健全所导致的。
1. 个人收入及信用制度不完善
当前我国并没有建立起一套较为全面、行之有效的个人信用制度，因此准入确认及收入核定的工作难以开展，加上市场大环境的影响下，个人就业、收入变化信息等难以进行准确的核实，从而导致保障性住房的监管不力的问题。
2. 住房档案管理系统不健全
住房档案管理制度在我国并未得到深入落实，由于基础信息数据不全、住房档案信息不全等原因，在开展保障性住房保障对象的认定及核实工作时遇到阻力较大。
（四）阶层混合居住
保障性住房建设作为政府实施社会保障的重要手段对于促进社会的公平正义、和谐稳定具有重要作用。但如果保障性住房建设能够实现不同收入阶层的人群混合居住，那么在高收入人群的影响下，低收入者必然会受到影响，进而转变其行为模式。这样一来，城市生活环境质量能够得以提升、社会行为准则更加规范、社会服务机制更加健全。
二、 保障性住房建设项目管理模式探究
（一）政府自行管理
在保障性住房建设项目管理当中，政府自行管理模式主要是通过行政手段设立专门负责保障性住房建设、管理及经营的机构，由政府提供土地、资金等。政府在结合相关政策的前提下知道房管结构成立开发企业，然后根据政府提供的资金及土地建设保障性住房。在保障性住房建设项目竣工完毕之后，开发企业将保障性住房交由房管机构（保障房行政管理部门）进行管理，然后通过运用政府所提供的职权范围之内负责后续的经营管理工作。在政府自行管理模式下，由政府解决土地供给及资金问题，不但能够有效解决财务上的困难，而且对于有效解决人民的现实问题也具有重要的作用。同时，政府是房管机构（保障房行政管理部门）的主管部门，政府能够利用行政手段强化对保障性住房的经营管理工作，这对于项目后期的管理、维护等工作具有极大的保障性。
（二）政府委托房地产企业建设
政府委托房地产企业建设实际上就是通过建立政府及房地产企业间的合作关系，政府提供土地并作保进行商业贷款，然后在房地产企业开发建设完成之后回收项目的所有权及管理权，最后再设立专门的房管机构负责保障性住房的经营管理工作。在这一管理模式下，政府同房地产企业的合作有利于社会经济效益的提高，一般来讲，政府委托房地产企业建设主要有以下三种模式：
1. 代建模式
政府同房地产企业签订合同，委托房地产企业对保障性住房项目进行开发建设，资金、土地等由政府提供。房地产企业在此过程中负责保障性住房项目的建设施工及管理工作，同时做好建设项目的成本、质量监督控制工作，而代建保障性住房的房地产企业其收益主要来自于代建管理费及投资结余。代建模式能够充分发挥房地产施工（企业）的经验优势，协助政府实现对项目成本及质量的合理控制，但同时也对政府的资金投入及质量监管工作提出了更高的要求。
2. 配建模式
政府提供保障性住房的建设资金，房地产企业自行出资提供土地进行项目的开发建设即为配建模式。在这一模式下的保障性住房建设，房地产企业占有一定的保障性住房，并在建成之后有着此部分保障性住房的自由售卖权，其他保障性住房则仍归政府所有。不仅如此，配建模式还能够让政府在出让土地收益后获得部分的保障性住房所有权，这对于实现政府财务平衡具有重要作用。更为重要的是，采用配建模式进行保障性住房的建设能够实现住房区域内不同收入阶层的混合居住，但是由于我国配件体制上仍存有一定的问题，很多房地产企业在此方面并没有较大的投资倾向。
3. 限价模式
从整体上来看，代建模式和配建模式是我国当前政府采用较多的保障性住房建设模式，除此之外，政府为了加大对保障房的建设力度，还采取了另外一种模式——政府在出让土地后限制房价，即限价模式，采用这一模式能够有效解决城市当中存在的夹心层住房（户）问题。
三、结语
总而言之，要想解决我国城市低收入人群的住房问题，保障性住房建设无疑是一种有效的策略，随着近年来保障性住房建设力度的不断加大，其效果也得到了充分体现。因此对保障性住房建设的项目管理模式进行分析与研究非常必要，它不但能够确保保障性住房建设项目的顺利建设，同时又能让保障性住房建设成本与质量得到高效控制，这对于充分发挥我国政府职权、提升房地产社会经济效益、构建和谐稳定的社会具有极为重要的意义。
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