构建我国空间地上权制度的研究——以《物权法》136条为切入点
构建我国空间地上权制度的研究
——以《物权法》136条为切入点
陈青青 浙江工业大学法学院11级
摘要：日益增多的城市人口使本已稀缺的城市土地愈发供不应求，如何满足人类日益增长的土地需求成为了一个棘手的问题。但
土地的立体利用，如高架铁路、空中走廊、地下停车场，为解决这一问题开辟了无限前景。笔者以一位法科生的角度认为，在法律上
规范土地的立体利用十分必要，从《物权法》出发建议引入空间地上权制度。本文首先阐述空间地上权的概念及其法律性质；其次，
多角度论述该制度引入我国后将产生的现实意义；最后论述在《物权法》中引入该制度的具体规定。
关键词：空间地上权；界定；现实意义；制度构想
众所周知，我们人类利用土地的形式，是以平地为主。但是，
利用形式也不是一成不变的，经济和生活水平的提高，使得越来
越多的人流涌向城市，城市的剩余土地越来越少、供不应求；另
一方面，日新月异的科学技术也促使建筑水平的迅速提高，出现
了空中走廊、地下停车场、高楼大厦、高架铁路、地下街等土地
立体利用形式。本文从法律角度的空间地上权对土地立体利用进
行阐述。
一、空间地上权概述
（一）空间权的概念
空间权，指的是以地面以上或以下地中一定范畴的不动产权。 ①
空间权的客体为“特定空间”，包含两方面的意思，一是这
一空间为“地面上下”的一定范围，即以地面表面为基准，包括
地面之上的“空中”与土地之下的“地下”两部分，不包括浩瀚
的宇宙、银河系、太阳系，也不包括未确定所有权属的公海；二
是指这一空间是客观的、真实存在的，具有可利用性，经登记公
示过的空间。
（二）地上权的概念
地上权，指的是利用他人建筑物、构筑物以及其他设施的权
利。核心在于利用。我国《物权法》136 条规定：“建设用地使
用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有
权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”地上权与建
设用地使用权基本相似，均为物权中的用益物权，唯一区别是前
者客体是他人土地，后者是国家土地。
（三）空间地上权的概念
如前所属，空间权强调“地表上下”的空间概念，地上权强调
“利用、使用”之意，综合两者，故空间地上权可定义为：在他人
地面上下的特定范畴内，利用其建筑物、构筑物及附属设施的权利。
（四）空间地上权的法律性质
空间地上权是传统用益物权的一种形式，而非单独的用益物
权。我国学者王泽鉴认为“无论是普通地上权还是区分地上权，
均以土地为客体，以土地的上下为其范围，仅有量的差异，并无
质的不同， 故区分地上权并非系物权的新种类， 除有特别规定外，
应适用关于地上权的规定。” ②相较一般的地上权，空间地上权
没有明显的区别，不是新设的用益物权，只是客体有差异。
二、导入空间地上权的现实意义
（一）空间地上权能使原本稀缺的土地实现最优化利用
城市化的发展使城市人口呈现高密度的特点，究其原因，是
现有城市土地及空间无法满足人口增长的需要。在此背景下，提
高土地利用率， 导入空间地上权制度， 对土地进行纵向区分使用，
是解决这一问题的出路。如甲可以在地表设定地上权于乙，在土
地上空 30-50 米设定地上权于丙地下 10-30 米于丁。
（二）空间地上权能使城市设施整体化
在城市建设或城市再开发中，一块完整的土地被铁路公路阻隔
的现象屡见不鲜，各种多功能的城市设施，如高架桥、立交桥往往
难以存在。但若正式确立空间地上权，城市设施构想者完全可以设
想从地下或者空中连通两块区域，实现空间效益的最大化。
（三）空间地上权可以化解各种利用关系间的矛盾，起到润
滑作用
依附于地面的交通设施与交通路线，例如高速公路，在施工
过程中及竣工后都会给附近带来难以消除的恶果。比如完整的邻
里关系会被隔断；持续不断、周而复始的汽车噪音、维修声音；
原本优质的郊区空气恶化，PM2.5 含量上升，影响人体健康。综
上所述，附近居民的种种权益受到影响，势必会积蓄不满，引发
矛盾。而空间地上权的确立则不会隔断地面完整的土地，避免了
以上的一些矛盾。
三、建立我国空间地上权制度的具体构想
（一）我国土地共有性与建立空间地上权并不冲突
空间地上权是用益物权，是基于在他人空间中有建筑物或其
他工作物之目的而使用其空间之权，针对使用而非所有问题。因
此使用的对象是公是私，在所不问。
（二）我国《物权法》应明确其客体为“一定空间范围”
《物权法》136 条承认建设用地使用权可以分层设立，所以
空间地上权的存在具有合理性，其客体为土地上下的空间，这一
点是其区别于其他用益物权的根本所在，具体如何界定，可参考
建设用地使用权，其权利人对空间所享有的权利通过出让土地的
四至、建筑物的高度和深度加以确定，其中建筑物的高度根据规
划确定，深度根据技术指标确定的建筑物的基地位置确定。
（三）应建立空间地上权的登记规则
我国《物权法》对不动产采取登记要件主义，不动产只有经
过登记这一步，其物权才会发生变动，如设立、变更、终止。登
记的范围应包括空间的平面面积与垂直范围，前者易测量、易计
算，但后者的测量须确定一个基准点。笔者认为，借鉴其他国家，
以国内某地点的平均海平面为基准；或以国土资源管理部门确定
的某一不易变动的特定点作为测量垂直范围的基准点。
（四）应建立空间权并存的处理规则
《物权法》136 条第二款规定：“新设的建设用地使用权，
不得损害已设立的用益物权。”从文义来看，该规定仅适用于用
益物权设定在先，空间地上权设定在后的情形。实际上，引发权
力冲突的还有空间地上权设定在先，其他用益物权设定在后的情
形。从条文的完整性角度看，这一规定是欠佳的。根据土地可以
分层利用的特点，空间地上权可以“立体叠设”，但如果后设的
范围与先设的范围有重叠，应征得先设的权利人的同意。
参考文献：
[1]史尚宽.《物权法论》.中国政法大学出版社2000版.
[2]王泽鉴.《民法物权2：用益物权 占有》.中国政法大学出
版社2001版.
[3]我妻荣.《日本物权法》.五南图书出版公司1999版.
[4]石水照雄.《都市空间体系》.古今书院株会社出版.
[5]梁慧星，陈华彬.《物权法》.法律出版社2007年第4版.
[6]王利明.《物权法研究》（下卷）.中国人民出版社2007版.
注释：
①刘保玉.物权体系论.人民法院出版社2004年版，第228页.
②王泽鉴.民法物权2：用益物权占有.中国政法大学出版社
2001版，第58页.
——以《物权法》136条为切入点
陈青青 浙江工业大学法学院11级
摘要：日益增多的城市人口使本已稀缺的城市土地愈发供不应求，如何满足人类日益增长的土地需求成为了一个棘手的问题。但
土地的立体利用，如高架铁路、空中走廊、地下停车场，为解决这一问题开辟了无限前景。笔者以一位法科生的角度认为，在法律上
规范土地的立体利用十分必要，从《物权法》出发建议引入空间地上权制度。本文首先阐述空间地上权的概念及其法律性质；其次，
多角度论述该制度引入我国后将产生的现实意义；最后论述在《物权法》中引入该制度的具体规定。
关键词：空间地上权；界定；现实意义；制度构想
众所周知，我们人类利用土地的形式，是以平地为主。但是，
利用形式也不是一成不变的，经济和生活水平的提高，使得越来
越多的人流涌向城市，城市的剩余土地越来越少、供不应求；另
一方面，日新月异的科学技术也促使建筑水平的迅速提高，出现
了空中走廊、地下停车场、高楼大厦、高架铁路、地下街等土地
立体利用形式。本文从法律角度的空间地上权对土地立体利用进
行阐述。
一、空间地上权概述
（一）空间权的概念
空间权，指的是以地面以上或以下地中一定范畴的不动产权。 ①
空间权的客体为“特定空间”，包含两方面的意思，一是这
一空间为“地面上下”的一定范围，即以地面表面为基准，包括
地面之上的“空中”与土地之下的“地下”两部分，不包括浩瀚
的宇宙、银河系、太阳系，也不包括未确定所有权属的公海；二
是指这一空间是客观的、真实存在的，具有可利用性，经登记公
示过的空间。
（二）地上权的概念
地上权，指的是利用他人建筑物、构筑物以及其他设施的权
利。核心在于利用。我国《物权法》136 条规定：“建设用地使
用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有
权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”地上权与建
设用地使用权基本相似，均为物权中的用益物权，唯一区别是前
者客体是他人土地，后者是国家土地。
（三）空间地上权的概念
如前所属，空间权强调“地表上下”的空间概念，地上权强调
“利用、使用”之意，综合两者，故空间地上权可定义为：在他人
地面上下的特定范畴内，利用其建筑物、构筑物及附属设施的权利。
（四）空间地上权的法律性质
空间地上权是传统用益物权的一种形式，而非单独的用益物
权。我国学者王泽鉴认为“无论是普通地上权还是区分地上权，
均以土地为客体，以土地的上下为其范围，仅有量的差异，并无
质的不同， 故区分地上权并非系物权的新种类， 除有特别规定外，
应适用关于地上权的规定。” ②相较一般的地上权，空间地上权
没有明显的区别，不是新设的用益物权，只是客体有差异。
二、导入空间地上权的现实意义
（一）空间地上权能使原本稀缺的土地实现最优化利用
城市化的发展使城市人口呈现高密度的特点，究其原因，是
现有城市土地及空间无法满足人口增长的需要。在此背景下，提
高土地利用率， 导入空间地上权制度， 对土地进行纵向区分使用，
是解决这一问题的出路。如甲可以在地表设定地上权于乙，在土
地上空 30-50 米设定地上权于丙地下 10-30 米于丁。
（二）空间地上权能使城市设施整体化
在城市建设或城市再开发中，一块完整的土地被铁路公路阻隔
的现象屡见不鲜，各种多功能的城市设施，如高架桥、立交桥往往
难以存在。但若正式确立空间地上权，城市设施构想者完全可以设
想从地下或者空中连通两块区域，实现空间效益的最大化。
（三）空间地上权可以化解各种利用关系间的矛盾，起到润
滑作用
依附于地面的交通设施与交通路线，例如高速公路，在施工
过程中及竣工后都会给附近带来难以消除的恶果。比如完整的邻
里关系会被隔断；持续不断、周而复始的汽车噪音、维修声音；
原本优质的郊区空气恶化，PM2.5 含量上升，影响人体健康。综
上所述，附近居民的种种权益受到影响，势必会积蓄不满，引发
矛盾。而空间地上权的确立则不会隔断地面完整的土地，避免了
以上的一些矛盾。
三、建立我国空间地上权制度的具体构想
（一）我国土地共有性与建立空间地上权并不冲突
空间地上权是用益物权，是基于在他人空间中有建筑物或其
他工作物之目的而使用其空间之权，针对使用而非所有问题。因
此使用的对象是公是私，在所不问。
（二）我国《物权法》应明确其客体为“一定空间范围”
《物权法》136 条承认建设用地使用权可以分层设立，所以
空间地上权的存在具有合理性，其客体为土地上下的空间，这一
点是其区别于其他用益物权的根本所在，具体如何界定，可参考
建设用地使用权，其权利人对空间所享有的权利通过出让土地的
四至、建筑物的高度和深度加以确定，其中建筑物的高度根据规
划确定，深度根据技术指标确定的建筑物的基地位置确定。
（三）应建立空间地上权的登记规则
我国《物权法》对不动产采取登记要件主义，不动产只有经
过登记这一步，其物权才会发生变动，如设立、变更、终止。登
记的范围应包括空间的平面面积与垂直范围，前者易测量、易计
算，但后者的测量须确定一个基准点。笔者认为，借鉴其他国家，
以国内某地点的平均海平面为基准；或以国土资源管理部门确定
的某一不易变动的特定点作为测量垂直范围的基准点。
（四）应建立空间权并存的处理规则
《物权法》136 条第二款规定：“新设的建设用地使用权，
不得损害已设立的用益物权。”从文义来看，该规定仅适用于用
益物权设定在先，空间地上权设定在后的情形。实际上，引发权
力冲突的还有空间地上权设定在先，其他用益物权设定在后的情
形。从条文的完整性角度看，这一规定是欠佳的。根据土地可以
分层利用的特点，空间地上权可以“立体叠设”，但如果后设的
范围与先设的范围有重叠，应征得先设的权利人的同意。
参考文献：
[1]史尚宽.《物权法论》.中国政法大学出版社2000版.
[2]王泽鉴.《民法物权2：用益物权 占有》.中国政法大学出
版社2001版.
[3]我妻荣.《日本物权法》.五南图书出版公司1999版.
[4]石水照雄.《都市空间体系》.古今书院株会社出版.
[5]梁慧星，陈华彬.《物权法》.法律出版社2007年第4版.
[6]王利明.《物权法研究》（下卷）.中国人民出版社2007版.
注释：
①刘保玉.物权体系论.人民法院出版社2004年版，第228页.
②王泽鉴.民法物权2：用益物权占有.中国政法大学出版社
2001版，第58页.
