银行对房地产开发贷款风险防范研究
银行对房地产开发贷款风险防范研究
邢志民 西安建筑科技大学
摘要：近年来我国房地产行业虽然不断向前，但随着国家宏观调控政策的实施和市场竞争的不断加剧，房地产业的投资风险性也
在不断地提升，作为银行收益的主要来源之一，银行房地产开发贷款的风险管理应更加全面、系统势在必行。本文以 XX 银行 XX 分
行房地产开发贷款作为研究对象，参照国内先进实践经验对其现状和存在主要问题做出了简单的评析，并根据存在问题提出相应的解
决措施。
关键词：银行；房地产开发贷款；风险防范；有效措施
1.国内研究现状及水平
在我国银行房地产开发贷款的风险防范研究主要侧重于信
贷风险的分类、识别和产生原因的定性分析层面。其研究的开始
时间也比较晚，主要研究成果有：①理论研究方面。徐驰良 （2003）
从不同的角度阐述了防范房地产信贷风险的策略、 刘晓维 （2007）
分别从微观和宏观的角度分析了如何防范房地产信贷风险等。②
实证研究方面。任辉（2007）将 Markov 链成功引入到商业银行住
房贷款领域、陈峥嵘（2009）认为房地产信贷风险主要来自信用
风险，他将神经网络的理论应用到房地产信贷个人信用风险的评
估中等。
2.房地产金融风险的理论分析
（1）房地产业与金融业
房地产自身周期长、资金需求大的开发特性，决定其仅依靠
开发商难以实现，金融业的支持必不可少；而房地产的大批资金
需求亦可以有效的扩大金融业的业务量，实现金融业的多元发
展。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产则是
实体经济的代表，两者之间相互作用、相互依赖共同发展。
（2）房地产金融的概念和分类
房地产金融具有广义与狭义之分。广义而言房地产金融是指
所有与房地产活动有关的金融活动。狭义而言，房地产金融特指
一些特定的具体金融形式。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金
融。政策性的是指与国家住房制度改革有关的一系列房产金融活
动。商业性房地产金融则能进一步的划分为房产金融和地产金融
两类。
3.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款发展现状
（1）XX 银行 XX 分行总体经营情况
XX 银行 XX 分行，位于西安中心城区，属于二级分行，最近
几年银行业务发展并不理想，己经连续三年未能完成上级银行所
下达的业务目标。因此为了进一步强化经营管理、提升业务量和
银行绩效。XX 银行 XX 分行努力增加对房地产开发企业的贷款投
放，并希望由此达到上级所下达的年度业务考核。
（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款概述
2012 年全年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款额为 11.27
亿元，占该行全年公共贷款余额的 10.3%，占该行全部贷款余额
的 7.3%，房地产开发贷款全年发放 1.9 亿元，占其难年度公共贷
款发放额的 11.5%。其中住房开发贷款 10.07 亿元，为中长期贷
款，“三旧”改造贷款 1.198 亿元，为长期贷款。所有贷款中 1.1
亿元为保证贷款，10.168 亿元为抵押加保证贷款。
（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户情况
至 2012 年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户共五家，
共计为客户提供贷款信用额度 21.3 亿元，先后放贷 11.2 亿元。
各客户情况说明如下：
①西安 MP 花园项目，客户信用评级 AA-，授信金额 1.4 亿
元，贷款种类为住房开房贷款，贷款金额 9200 万元，贷款日期
为 10 年 3 月，担保方式为抵押，贷款期限三年。
②A 山庄项目，客户信用评级 A，授信金额 9.5 亿元，贷款
种类为住房开房贷款，贷款金额 9.15 亿元，贷款日期为 11 年 1
月，担保方式为抵押加担保，贷款期限三年。
③B 旧城改造项目，客户信用评级 A，授信金额 4.3 亿元，
贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 980 万元，贷款日期为
11 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。
④C 大厦项目，客户信用评级 AA，授信金额 4 亿元，贷款
种类为保函，贷款金额 2000 万元，贷款日期为 12 年 9 月，担保
方式为 100%保证金，贷款期限一年半（信项下单笔贷款期限三
年）。
⑤E 城区改造项目，客户信用评级 A+，授信金额 2.1 亿元，
贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 1.1 亿元，贷款日期为
12 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。
（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款的特点
①贷款的集中程度很高。XX 分行拥有的房地产客户较少，
现拥有贷款余额的只有 5 家单位。已发放的贷款主要集中在 A 山
庄项目上，存在经营风险。②缺少大型的房地产客户，现有客户
中无 AAA 评级的客户，③新增的“三旧”改造项目居多。④贷
款担保方式保守谨慎。
4.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险分析
（1）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险计量
目前为止，XX 分行的房地产开发贷款的还款不良率为 0，但
仍存在极大的风险。①就风险的分类而言，XX 分行的房地产开
发贷款主要为关注类类贷款余额，即 A 山庄项目的贷款。若该项
目工程出现问题，则银行贷款资产的收益与质量必将大受影响。
②从计提减值的准备来说，XX 分行的房地产贷款质量低于全行
公共贷款质量，且出现恶化趋势。
（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险考察
从市场风险、信用风险和操作风险三点，对 XX 银行 XX 分
行房地产开发贷款风险考进行察。①目前我国房地产市场为政府
主导，政府决策的不确定性增大了银行的房地产开发贷款风险。
②我国房地产市场仍处于起步阶段，相关政策和制度建设仍存在
诸多问题，银行的房地产开发贷款存在信用风险。③银行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失误亦有可能导致银行出现重
大损失。
（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险原因分析
①贷款的评估调查制度存在缺陷。②银行员工的风险防范意
识薄弱。③贷款期限与相关项目的开发周期存在不匹配现象。④
银行房地产开发贷款的贷后管理存在缺失。⑤国家现行房地产融
资制度存在问题。
（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款防范策略
①加强健康信贷文化的宣传与培养。②注重对市场的调查研
究，及时调整发展策略。③加强银行内部监管，避免人为恶性贷
款的出现。④培育专业的信贷从业人员。⑤鼓励创新，实行银行
贷款业务的多元化。
（5）结论及展望
银行的房地产开发贷款必然的存在着种种风险，而两者的紧
密关系，又决定了银行不可能“一刀切”式的退出房地产信贷行
业。因此加强对其现状和未来发展的研究，提高自身对风险的辨
别能力是银行长远发展的必然要求。我相信，随着相关研究的不
断深入和相关制度的不断完善，我国银行房信贷风险管理必将越
来越科学、高效。
5.方案和准备采用的措施
（1）现状及理论综述研究：深入了解国内外研究现状及相
关前沿理论，在归纳和总结前人研究的基础上，提出并深化本课
题研究思路。
（2）市场调研：深入调研产业银行房地产现状，收集市场
数据（主要从当地房地产管理部门统计数据获取）。
（3）理论研究：运用相关经济模型，对产业银行房地产金
融风险进行探寻研究。
参考文献：
[1]刘柞.房地产信贷风险与防范对策[J].中围金融，2004.7.
[2]陈蔚瑶.Y 银行房地产开发贷款风险防范研究[D].华南理工
大学，2012.6.15.
[3]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯，
2008：210.
作者简介：
邢志民， 西安建筑科技大学管理学院2011级， 工商管理硕士。
邢志民 西安建筑科技大学
摘要：近年来我国房地产行业虽然不断向前，但随着国家宏观调控政策的实施和市场竞争的不断加剧，房地产业的投资风险性也
在不断地提升，作为银行收益的主要来源之一，银行房地产开发贷款的风险管理应更加全面、系统势在必行。本文以 XX 银行 XX 分
行房地产开发贷款作为研究对象，参照国内先进实践经验对其现状和存在主要问题做出了简单的评析，并根据存在问题提出相应的解
决措施。
关键词：银行；房地产开发贷款；风险防范；有效措施
1.国内研究现状及水平
在我国银行房地产开发贷款的风险防范研究主要侧重于信
贷风险的分类、识别和产生原因的定性分析层面。其研究的开始
时间也比较晚，主要研究成果有：①理论研究方面。徐驰良 （2003）
从不同的角度阐述了防范房地产信贷风险的策略、 刘晓维 （2007）
分别从微观和宏观的角度分析了如何防范房地产信贷风险等。②
实证研究方面。任辉（2007）将 Markov 链成功引入到商业银行住
房贷款领域、陈峥嵘（2009）认为房地产信贷风险主要来自信用
风险，他将神经网络的理论应用到房地产信贷个人信用风险的评
估中等。
2.房地产金融风险的理论分析
（1）房地产业与金融业
房地产自身周期长、资金需求大的开发特性，决定其仅依靠
开发商难以实现，金融业的支持必不可少；而房地产的大批资金
需求亦可以有效的扩大金融业的业务量，实现金融业的多元发
展。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产则是
实体经济的代表，两者之间相互作用、相互依赖共同发展。
（2）房地产金融的概念和分类
房地产金融具有广义与狭义之分。广义而言房地产金融是指
所有与房地产活动有关的金融活动。狭义而言，房地产金融特指
一些特定的具体金融形式。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金
融。政策性的是指与国家住房制度改革有关的一系列房产金融活
动。商业性房地产金融则能进一步的划分为房产金融和地产金融
两类。
3.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款发展现状
（1）XX 银行 XX 分行总体经营情况
XX 银行 XX 分行，位于西安中心城区，属于二级分行，最近
几年银行业务发展并不理想，己经连续三年未能完成上级银行所
下达的业务目标。因此为了进一步强化经营管理、提升业务量和
银行绩效。XX 银行 XX 分行努力增加对房地产开发企业的贷款投
放，并希望由此达到上级所下达的年度业务考核。
（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款概述
2012 年全年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款额为 11.27
亿元，占该行全年公共贷款余额的 10.3%，占该行全部贷款余额
的 7.3%，房地产开发贷款全年发放 1.9 亿元，占其难年度公共贷
款发放额的 11.5%。其中住房开发贷款 10.07 亿元，为中长期贷
款，“三旧”改造贷款 1.198 亿元，为长期贷款。所有贷款中 1.1
亿元为保证贷款，10.168 亿元为抵押加保证贷款。
（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户情况
至 2012 年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户共五家，
共计为客户提供贷款信用额度 21.3 亿元，先后放贷 11.2 亿元。
各客户情况说明如下：
①西安 MP 花园项目，客户信用评级 AA-，授信金额 1.4 亿
元，贷款种类为住房开房贷款，贷款金额 9200 万元，贷款日期
为 10 年 3 月，担保方式为抵押，贷款期限三年。
②A 山庄项目，客户信用评级 A，授信金额 9.5 亿元，贷款
种类为住房开房贷款，贷款金额 9.15 亿元，贷款日期为 11 年 1
月，担保方式为抵押加担保，贷款期限三年。
③B 旧城改造项目，客户信用评级 A，授信金额 4.3 亿元，
贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 980 万元，贷款日期为
11 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。
④C 大厦项目，客户信用评级 AA，授信金额 4 亿元，贷款
种类为保函，贷款金额 2000 万元，贷款日期为 12 年 9 月，担保
方式为 100%保证金，贷款期限一年半（信项下单笔贷款期限三
年）。
⑤E 城区改造项目，客户信用评级 A+，授信金额 2.1 亿元，
贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 1.1 亿元，贷款日期为
12 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。
（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款的特点
①贷款的集中程度很高。XX 分行拥有的房地产客户较少，
现拥有贷款余额的只有 5 家单位。已发放的贷款主要集中在 A 山
庄项目上，存在经营风险。②缺少大型的房地产客户，现有客户
中无 AAA 评级的客户，③新增的“三旧”改造项目居多。④贷
款担保方式保守谨慎。
4.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险分析
（1）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险计量
目前为止，XX 分行的房地产开发贷款的还款不良率为 0，但
仍存在极大的风险。①就风险的分类而言，XX 分行的房地产开
发贷款主要为关注类类贷款余额，即 A 山庄项目的贷款。若该项
目工程出现问题，则银行贷款资产的收益与质量必将大受影响。
②从计提减值的准备来说，XX 分行的房地产贷款质量低于全行
公共贷款质量，且出现恶化趋势。
（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险考察
从市场风险、信用风险和操作风险三点，对 XX 银行 XX 分
行房地产开发贷款风险考进行察。①目前我国房地产市场为政府
主导，政府决策的不确定性增大了银行的房地产开发贷款风险。
②我国房地产市场仍处于起步阶段，相关政策和制度建设仍存在
诸多问题，银行的房地产开发贷款存在信用风险。③银行因自身
制度的不健全或管理和操作上的失误亦有可能导致银行出现重
大损失。
（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险原因分析
①贷款的评估调查制度存在缺陷。②银行员工的风险防范意
识薄弱。③贷款期限与相关项目的开发周期存在不匹配现象。④
银行房地产开发贷款的贷后管理存在缺失。⑤国家现行房地产融
资制度存在问题。
（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款防范策略
①加强健康信贷文化的宣传与培养。②注重对市场的调查研
究，及时调整发展策略。③加强银行内部监管，避免人为恶性贷
款的出现。④培育专业的信贷从业人员。⑤鼓励创新，实行银行
贷款业务的多元化。
（5）结论及展望
银行的房地产开发贷款必然的存在着种种风险，而两者的紧
密关系，又决定了银行不可能“一刀切”式的退出房地产信贷行
业。因此加强对其现状和未来发展的研究，提高自身对风险的辨
别能力是银行长远发展的必然要求。我相信，随着相关研究的不
断深入和相关制度的不断完善，我国银行房信贷风险管理必将越
来越科学、高效。
5.方案和准备采用的措施
（1）现状及理论综述研究：深入了解国内外研究现状及相
关前沿理论，在归纳和总结前人研究的基础上，提出并深化本课
题研究思路。
（2）市场调研：深入调研产业银行房地产现状，收集市场
数据（主要从当地房地产管理部门统计数据获取）。
（3）理论研究：运用相关经济模型，对产业银行房地产金
融风险进行探寻研究。
参考文献：
[1]刘柞.房地产信贷风险与防范对策[J].中围金融，2004.7.
[2]陈蔚瑶.Y 银行房地产开发贷款风险防范研究[D].华南理工
大学，2012.6.15.
[3]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯，
2008：210.
作者简介：
邢志民， 西安建筑科技大学管理学院2011级， 工商管理硕士。
