洛阳银行对洛阳市区域房地产的经济分析——御景花园项目为例
洛阳银行对洛阳市区域房地产的经济分析
——御景花园项目为例
魏圣尧 西安建筑科技大学
摘要：近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要推动力量。由于我国房地产市场的发展时间还比较短，房地产
市场尚未成熟，我国学界和商界对房地产商品及其市场的仍有待加分析深。本文以洛阳市区域房地产为例系统的分析了房地产商品价
格决定机制、影响因素，旨在为房地产项目的评估提供分析模型，为政府的宏观调控，银行的项目决策提供参考。
关键词：房地产商品；形成机制；影响因素；评估；研究分析
1.研究的目的意义
近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要
推动力量。然而我们房地产项目的经济分析和评估缺乏经验指
导，并且由于缺少对市场变化的追踪，致使我们在决策方面缺乏
还没有形成科学的决策机制，而这种现状必然会影响商业银行的
信贷投放行为。因此，政府开发企业无论是还是商业银行在决策
之前都需要参考差别化的专门研究。本文通过收集整理分析国内
外相关资料，从理论上分析了影响房地产商品价格的因素、房地
产价格形成机制以及国内外对房地产商品及市场的研究现状。并
以洛阳市区域房地产市场为中心，以御景花园项目的贷款评估为
例，在系统分析的分析了房地产价格形成机制，探索了商业银行
房地产项目评估的分析框架及评估方法，这既为商业银行房地产
项目评估提供经济分析思路和研究模型，又为房地产企业项目决
策提供依据， 同时， 某种程度上可以为政府的宏观调控提供参考。
具有比较重要的理论和实际意义。
2.房地产行业影响因素的研究
（1）洛阳市房地产市场供求分析及价格形成机制
对于洛阳房地产市场来说市场供给基本上是平衡，房地产市
场供给的主要是住宅、办公楼以及商业用房，其中住宅市场在房
地产市场中所占的比重最大，但是由于市场需求的高速增长，市
场上商业用房存在较为严重的供求矛盾。自 20 世纪 90 年代以来，
个人消费以成为市场的主体，但是由于房地产价格与居民的收入
相比价格偏高，房地产控制总量还比较大。
关于房地产价格的形成机制，存在两种理论，一种是生产价
格机制理论，认为，房地产的开发成本和开发商利润房组成了地
产价格，另一种市场供求价格机制理论则认为，房地产的市场价
格是在房地产供、求双方相互影响的过程中形成的。
（2）房地产行业影响因素的研究
关于房地产行业的影响因素已经有了深入研究。多数研究认
为，供求关系是房地产行业主要影响因素。但由于土地供应对房
价的影响的复杂性，研究对象不同可能造成的影响力和作用机制
的不同。至今为止关于地价与房价两者之间关系结论尚未统一。
另有一些学者也通过采各种方法从不同角度对房地产行业的影
响因素研究和分析认为地价与房价高度是相关的。
（3）房地产项目价格形成机制分析
生产价格机制理论与供求价格机制理论在研究房地产价格
形成机制上是最主要的两个理论，它们在不同的角度上对房地产
价格的运动过程进行了解释。生产价格机制理论是房地产价格形
成机制的基本因素是价格决定，而市场供求机制理论是决定价格
的变动的决定因素。由于供求的变化及决定供求的因素是不断变
化的，所以从短期来看房地产价格是可以偏离生产价格的。但是
对于我国国情来说用生产价格机制论来解释房地产价格的形成，
而供求价格机制理论可以比较好的解释我国房地产市场的现状，
因此供求价格机制理论在我国得到了广泛应用。
3.洛阳银行评估房地产项目的模型构建
（1）评估框架分析
银行对房地产项目的评估是银行贷款项目决定的直接参考，
不论是对银行房地产项目的决策还是对项目贷款的续管理管理
都十分重要。并且在我国由于信誉制度不完善，及房地产项目对
银行的高度依赖，银行对房地产投资信贷活动势必会存在一定的
风险，因此对房地产项目的评价是至关重要的。
洛阳银行对房地产项目的评价主要有以下几个方面：
第一，借款人的相关的资料信息、贷款方式；
第二，房地产项目的概况；
第三，项目的市场情况；
第四，投资估算、财务效益、投资的综合效益；
第五，投资的风险。
（2）指标体系的构建
近年来，关于风险防范的研究一直是银行工作的重点。但是
虽然银行对项目的评估已经比较全面但是由于房地产市场的复
杂性，房地产商品本身的特殊性，银行对房地产项目的评估缺乏
整体性，致使房地产项目风险等级及评价指标体系尚未形成。
（3）主成份分析
在我国宏观政策的调控、政府政策的频繁出台，给银行对房
地产项目的投贷带来了很大的风险，因此，对项目风险的评估是
银行对房地产项目的评估主要工作。信贷活动的风险度是指：银
行在信贷业务中，承担风险的愿望和能力。对项目风险的分析有
广义和狭义两方面，狭义上讲，是指在识别项目风险的基础上描
述并量化风险变量的概率分布及其影响程度。广义的分析则是在
狭义分析基础之上进行风险规划，风险辨别，并制定相应的风险
管理方案。
4.御景花园实证研究
（1）御景花园项目概况
在附近区域与御景花园的竞争对手较少御景花园的定位属
中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大项目拥
有较好的周边环境，项目所处地块的发展前景较好。
（2）宏观经济与区域市场分析
国民经济的较好发展，住房制度改革的深入以及政府对开发
本项目的大力支持，为御景花园项目提供了一个较好的投资环境
与机遇。
市场分析：
①房地产开发投资仍在继续增长，增幅小幅回落；
②房地产开发资金平稳增长；
③房屋建设增长平稳；
④销售面积及销售额增幅在持续增长。
（3）项目成本分析及成本导向定价
项目成本主要集中在土地成本，建设费用，以及其他费用，
其中不可见费用约占项目的 1.2%左右。
（4）项目综合经济分析
御景花园项目是小面积、小规模开发项目。开发过程中资金
周转量小、周转周期比较短，因此，只要在实施的全过程进行科
学决策控制，应该可以获得稳定的收益。
5.结论与对策建议
综上可知，房地产具有经济泡沫性。因此，政府要宏观调控
房地产产业并且要出台相关法律针对性地进行政策干预与调控。
但是由于我国以住宅为主的房地产市场起步比较晚，我们对房地
产商品价格影响因素及形成机制认识还不够深刻，在政策决策上
缺乏科学的决策机制。这就要求我们不断深入对房地商品的研
究，不断对市场变化的进行追踪，通过研究分析，逐渐形成统一
科学的决策机制。
参考文献：
[1]檀景顺.房地产开发与住房信贷[M].甘肃人民出版社， 1993.
[2]李限.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[D].厦
门大学硕士学位论文，2006.
[3]黄忠华，杜雪君，吴次芳.房价与宏观经济研究综述[J].中
国土地科学，2009
作者简介：
魏圣尧， 西安建筑科技大学管理学院2011级， 工商管理硕士。
——御景花园项目为例
魏圣尧 西安建筑科技大学
摘要：近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要推动力量。由于我国房地产市场的发展时间还比较短，房地产
市场尚未成熟，我国学界和商界对房地产商品及其市场的仍有待加分析深。本文以洛阳市区域房地产为例系统的分析了房地产商品价
格决定机制、影响因素，旨在为房地产项目的评估提供分析模型，为政府的宏观调控，银行的项目决策提供参考。
关键词：房地产商品；形成机制；影响因素；评估；研究分析
1.研究的目的意义
近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要
推动力量。然而我们房地产项目的经济分析和评估缺乏经验指
导，并且由于缺少对市场变化的追踪，致使我们在决策方面缺乏
还没有形成科学的决策机制，而这种现状必然会影响商业银行的
信贷投放行为。因此，政府开发企业无论是还是商业银行在决策
之前都需要参考差别化的专门研究。本文通过收集整理分析国内
外相关资料，从理论上分析了影响房地产商品价格的因素、房地
产价格形成机制以及国内外对房地产商品及市场的研究现状。并
以洛阳市区域房地产市场为中心，以御景花园项目的贷款评估为
例，在系统分析的分析了房地产价格形成机制，探索了商业银行
房地产项目评估的分析框架及评估方法，这既为商业银行房地产
项目评估提供经济分析思路和研究模型，又为房地产企业项目决
策提供依据， 同时， 某种程度上可以为政府的宏观调控提供参考。
具有比较重要的理论和实际意义。
2.房地产行业影响因素的研究
（1）洛阳市房地产市场供求分析及价格形成机制
对于洛阳房地产市场来说市场供给基本上是平衡，房地产市
场供给的主要是住宅、办公楼以及商业用房，其中住宅市场在房
地产市场中所占的比重最大，但是由于市场需求的高速增长，市
场上商业用房存在较为严重的供求矛盾。自 20 世纪 90 年代以来，
个人消费以成为市场的主体，但是由于房地产价格与居民的收入
相比价格偏高，房地产控制总量还比较大。
关于房地产价格的形成机制，存在两种理论，一种是生产价
格机制理论，认为，房地产的开发成本和开发商利润房组成了地
产价格，另一种市场供求价格机制理论则认为，房地产的市场价
格是在房地产供、求双方相互影响的过程中形成的。
（2）房地产行业影响因素的研究
关于房地产行业的影响因素已经有了深入研究。多数研究认
为，供求关系是房地产行业主要影响因素。但由于土地供应对房
价的影响的复杂性，研究对象不同可能造成的影响力和作用机制
的不同。至今为止关于地价与房价两者之间关系结论尚未统一。
另有一些学者也通过采各种方法从不同角度对房地产行业的影
响因素研究和分析认为地价与房价高度是相关的。
（3）房地产项目价格形成机制分析
生产价格机制理论与供求价格机制理论在研究房地产价格
形成机制上是最主要的两个理论，它们在不同的角度上对房地产
价格的运动过程进行了解释。生产价格机制理论是房地产价格形
成机制的基本因素是价格决定，而市场供求机制理论是决定价格
的变动的决定因素。由于供求的变化及决定供求的因素是不断变
化的，所以从短期来看房地产价格是可以偏离生产价格的。但是
对于我国国情来说用生产价格机制论来解释房地产价格的形成，
而供求价格机制理论可以比较好的解释我国房地产市场的现状，
因此供求价格机制理论在我国得到了广泛应用。
3.洛阳银行评估房地产项目的模型构建
（1）评估框架分析
银行对房地产项目的评估是银行贷款项目决定的直接参考，
不论是对银行房地产项目的决策还是对项目贷款的续管理管理
都十分重要。并且在我国由于信誉制度不完善，及房地产项目对
银行的高度依赖，银行对房地产投资信贷活动势必会存在一定的
风险，因此对房地产项目的评价是至关重要的。
洛阳银行对房地产项目的评价主要有以下几个方面：
第一，借款人的相关的资料信息、贷款方式；
第二，房地产项目的概况；
第三，项目的市场情况；
第四，投资估算、财务效益、投资的综合效益；
第五，投资的风险。
（2）指标体系的构建
近年来，关于风险防范的研究一直是银行工作的重点。但是
虽然银行对项目的评估已经比较全面但是由于房地产市场的复
杂性，房地产商品本身的特殊性，银行对房地产项目的评估缺乏
整体性，致使房地产项目风险等级及评价指标体系尚未形成。
（3）主成份分析
在我国宏观政策的调控、政府政策的频繁出台，给银行对房
地产项目的投贷带来了很大的风险，因此，对项目风险的评估是
银行对房地产项目的评估主要工作。信贷活动的风险度是指：银
行在信贷业务中，承担风险的愿望和能力。对项目风险的分析有
广义和狭义两方面，狭义上讲，是指在识别项目风险的基础上描
述并量化风险变量的概率分布及其影响程度。广义的分析则是在
狭义分析基础之上进行风险规划，风险辨别，并制定相应的风险
管理方案。
4.御景花园实证研究
（1）御景花园项目概况
在附近区域与御景花园的竞争对手较少御景花园的定位属
中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大项目拥
有较好的周边环境，项目所处地块的发展前景较好。
（2）宏观经济与区域市场分析
国民经济的较好发展，住房制度改革的深入以及政府对开发
本项目的大力支持，为御景花园项目提供了一个较好的投资环境
与机遇。
市场分析：
①房地产开发投资仍在继续增长，增幅小幅回落；
②房地产开发资金平稳增长；
③房屋建设增长平稳；
④销售面积及销售额增幅在持续增长。
（3）项目成本分析及成本导向定价
项目成本主要集中在土地成本，建设费用，以及其他费用，
其中不可见费用约占项目的 1.2%左右。
（4）项目综合经济分析
御景花园项目是小面积、小规模开发项目。开发过程中资金
周转量小、周转周期比较短，因此，只要在实施的全过程进行科
学决策控制，应该可以获得稳定的收益。
5.结论与对策建议
综上可知，房地产具有经济泡沫性。因此，政府要宏观调控
房地产产业并且要出台相关法律针对性地进行政策干预与调控。
但是由于我国以住宅为主的房地产市场起步比较晚，我们对房地
产商品价格影响因素及形成机制认识还不够深刻，在政策决策上
缺乏科学的决策机制。这就要求我们不断深入对房地商品的研
究，不断对市场变化的进行追踪，通过研究分析，逐渐形成统一
科学的决策机制。
参考文献：
[1]檀景顺.房地产开发与住房信贷[M].甘肃人民出版社， 1993.
[2]李限.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[D].厦
门大学硕士学位论文，2006.
[3]黄忠华，杜雪君，吴次芳.房价与宏观经济研究综述[J].中
国土地科学，2009
作者简介：
魏圣尧， 西安建筑科技大学管理学院2011级， 工商管理硕士。
