房地产开发中策划设计阶段的成本控制解析
摘要：目前，我国房地产市场逐渐由成长期步入到成熟期，其市场竞争也渐渐激烈化，从而出现了很多的房地产泡沫，因此，国家需要加大对房地产的宏观调控。本文主要是对房地产开发策划设计阶段的成本控制进行详细地描述，分析其成本控制的规律，并且提出一些切实可行的方法与措施。
关键词：房地产开发；策划设计阶段；成本控制；方法1. 投资决策阶段的成本控制
1.1 建立科学的评价指标体系
首先，房地产开发商在规划评价指标时，需要充分地考虑各种因素，比如，可使用的土地面积、建筑密度、建筑容积率、城市绿地率、停车泊位、相关的市政配套、公共设施配套以及交通是否便利等因素。其次，制定正确的设计方案评价指标。房地产开发商需要综合考虑多种影响评价指标的因素，其主要影响因素主要包括建筑的性价比、建筑的产业化、经济化、是否采光通风、环保、品味、与周围的环境是否协调以及使用功能如何等因素。最后，制定科学的市场定位评价指标。市场评价指标主要是以房地产的市场调查资料以及市场的预测结果为基础，同时需要考虑房屋租赁价格、租售率、租售对象以及物业管理费等多种因素，进而建立合理的评价指标。
1.2 技术与经济相结合，择优选择方案
第一，需要对市场进行全面详细地调查，充分了解与掌握市场的实际需求，然后根据建筑项目的实际状况，充分地满足建筑的使用功能以及生产技能的要求，将其技术与经济有机地结合在一起，对多种设计方案进行比较，需要充分地协调技术与经济之间的关系，在经济满足现实条件的基础上，尽量选择科技较为先进的设计方案。第二，选择最优的房地产项目设计方案。要求房地产开发商应该寻找合理的建筑开发方案，及时采取有效的手段。对于房地产项目在策划过程中提出的各种可供选择的设计方案进行全面的、综合的评价和分析，根据具体的经济状况进行计算，进而选择最优的设计方案。另外，在对可供比较的设计方案择优选择时，尤其需要注意各种设计方案之间的可比性，严格遵照经济效益与费用计算口径相一致的原则，需要根据建筑项目的实际状况，尽量选择恰当的经济评价指标最为最终的比选指标。
1.3 提高建筑项目抵抗风险的能力
房地产市场具有资金密集、资金使用量大的显著特征，市场的波动以及国家的宏观经济政策和政策的调整与建筑项目的经济利益密切相关，如果市场波动较大或者国家宏观经济调整过大很可能会导致企业的资金使用链断裂，严重的则导致单位的整个建筑项目陷入瘫痪状态。因此，房地产开发商在投资决策阶段时，需要对影响建筑投资项目效果的因素进行综合考虑，比如社会、经济、环境、市场以及政策扥因素，充分地了解和掌握各种因素对建筑项目的影响程度和影响性质，能够向投资者具体地分析房地产项目的风险的大小和特征，进而确定合理的投资收益水平，提出一些可行性的控制投资风险的方案，将重点放在对投资项目的风险防范和控制上，合理控制未来各种可能面临的政策风险、财务风险以及购买力风险等。
2. 建筑工程项目设计阶段的成本控制
2.1 做好建筑项目设计的阶段性控制
房地产项目设计阶段的设计一般分为初步设计和施工图设计两个方面。初步阶段主要是确定建筑项目的具体的技术经济指标，每项经济指标都与工程项目的开发成本关系密切。整个设计阶段都是为了进一步优化工程项目的成本目标，同时也是将成本目标进行科学分解并且将目标落实到实处的重要阶段。在设计阶段，在进行成本控制时，需要严格遵照确定的经济目标成本只能优化但不能超标的重要原则，在进行具体设计师，需要做到以下几个方面：（1）在进行建筑项目设计委托时，房地产开发商需要向有关的设计单位以及设计人员提供全面的、详细的、确定的设计资料和各种具体的经济技术指标，明确表示建筑项目开发的定位、建筑工程的建设成本范围、质量和效果，尤其需要重点强调设计方案的技术的先进性和经济的合理性之间的关系，具体的内容主要包括建筑的户型、建筑的使用功能、环境状况、基础配套设施以及建筑结构设计等。（2）完成初步设计后，房地产开发单位的技术部门需要对设计方案进行认真地审查和比较，但是不能过于依赖其技术部门。应该重点强调设计方案与单位所要求的各项经济技术指标是否一致，设计方案的整个设计思路是否经济合理。首先需要考虑建筑的布局是否合理，是否具备完善的基础设施条件，是否严格遵循“以人为本”的科学发展观。
其次需要考虑其经济性是否合理，相关的环境配套设施是否实用，设计思路是否具有创新的精神。在对设计方案进行全面审查后，根据各项技术经济指标的实际状况，对设计方案进行科学地修改和更正，对修改后的设计方案需要与跟工程项目的成本控制与目标成本进行比较，避免产生超预算设计的现象。
2.2 建筑项目设计阶段成本控制的措施
评价建筑项目设计方案的优劣时，不仅需要考虑社会效益，还需要考虑其经济性是否合理。因此，主要可以从以下四个方面加强建筑项目的造价控制。首先，实施设计方案招标投标制度。房地产开发单位在委托设计时，可以采用投标竞标的方式选择最优的设计单位进行方案设计，从而可以保证设计方案的先进性、科学性以及合理性，不断创新设计观念，避免产生设计方案落后、从而影响房屋销售的现象，一旦设计方案落后，则会导致单位的资金都不到及时地回收，产生一些坏账，进而影响单位的经济效益。其次，实施限额设计。限额设计是建筑工程项目过程中一种有效的控制方式，有助于控制建筑项目的投资规模。在进行建筑项目设计的过程中，对于能够定量分析的设计内容，应该通过计算，充分地考虑施工过程中的可能性和经济性，房地产开发商需要对设计方案提出一些设计限额，从而选择科学的设计方案。再次，开展价值工程的应用。价值工程主要是根据使用者的具体的功能需求，对将要研究的对象进行全面的功能分析，使设计工作中的功能与工程造价能够统一，在充分满足设计功能要求的基础上，尽可能地降低项目的成本。比如，可以利用深基础增加地下室，从而可以车辆和杂物放置在地下室，小区也可以不建地上停车场。最后，加强施工图纸会审工作。进行施工图纸会审，力求将建筑工程的变更的发生次数尽量控制在工程项目施工之前。在建筑项目施工之前，应该组织有关的部门进行合理的审核，主要是审核图纸的技术的合理性、施工上的可行性以及项目的工程造价的经济性等方面的内容。这样主要是通过不同的角度对设计施工图纸进行全面科学的审核，不断提高设计图纸的设计质量，尽量避免因为设计考虑不周全或者是由于失误所带来巨大的经济损失。
3. 总结语
综上所述，房地产开发策划设计阶段的成本控制较为复杂，整个工程造价的控制是一种动态的发展，也是一个系统的工程，因此，需要全面地认识到期策划设计阶段成本控制的重要性和必要性，不断创造新的适宜的条件，合理确定其成本控制目标，及时地采取一些科学系统的措施，不断提高房地产策划设计阶段的成本控制管理水平。
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