房地产开发工程造价的有效管理略谈
摘要：工程造价控制管理始终贯穿于建设项目的全过程，随着市场竞争激烈化加剧，如何在激烈的市场竞争中得以生存和发展是每个房地产开发商现在面临的问题。因此，企业的管理者应该有效地控制工程造价，降低工程成本，不断提高企业的经济效益。本文将主要围绕房地产开发工程造价的有效管理展开论述。
关键词：房地产开发商；工程造价控制管理；阶段1. 决策阶段的工程造价控制
1.1 注重项目选址
在房地产施工过程中，需要加强对决策阶段的工程造价控制。首先，需要从房地产的选址开始，房地产的选址与城市的规划要保持一致，全面了解市场需求，开发市场需要的产品，加强资金的回收。在项目选址的过程中，应该编制一份科学的环境评价分析报表，充分地地址初勘准备工作。比如，三明市某一房地产企业在项目选址的问题上就收到过深刻的教训。曾经有次有两个房地产开发项目的地址可供该企业选择，一个是三明市的三元区下的洋地区，另一个则是三元区的东霞小区，而且这两地的商品房房价差不多。该企业在决定选哪个地址时，没有提前做好地址勘察工作，也没有调查两地周围的建筑建设状况，在决策时主要是依靠决策者的主观感觉和经营，片面地认为三元区下的洋地区周围的配套设施较为齐全，便决定将其作为最终的选择地址。在勘察设计阶段时，该企业仍然没有重视一些基础问题，甚至为了有效地节约勘察费，设置了较少的勘察地点，导致地产报告不全面、不科学。最后在实际施工过程中，通过现场勘察发现其与编制的地址勘察报告所记载的内容相差甚远。比如，该地的水文地质状况与地质勘查报告描述的有较大出入，该地区原来有一个池塘，在局部地表以下 28 米才能够达到基岩层，在距离地表 12 米处还有大量的流塑性淤泥，导致人工挖桩的 1/2 红砖护壁在砌筑后，不足 10 分钟就全部被流塑性淤泥压垮，致使无法进行正常地施工。因此，施工建设单位只能根据现场的实际状，放弃了原先的人工挖孔桩的方案，将方案改为全部按照机械钻孔灌注桩，导致桩基施工成本大大增加，并且延误了施工工期。相反地，还有另外一个开发商选择了三元区的东霞小区，在施工过程中，发现在局部地表以下最深的5—6 米就找到了基岩层，而且所有的土质全是粘性老黄土。所以，选择东霞小区，在建设规模相近的情况下，仅仅拿桩基这一项进行对比，就比三元区下的洋地区节约了大约 510 多万元的资金。从这个案例中，我们可以看出，项目选址对企业的工程造价控制有着至关重要的作用。
1.2 周密地编制投资估算计划
投资估算是项目建设前期的重要内容，在项目建设的决策阶段编制科学的投资估算控制表，是研究和分析建设项目建设效果的重要依据。
企业应该在可行性研究报告批准通过之后，将估算作为设计任务所下达的投资限额，加强对初步设计概算的控制作用，并且将其作为企业筹集资金和向银行贷款的重要依据。企业的工程经济人员在进行投资估算的过程中，应该根据具体的实际情况反映设计内容，严格按照工程造价管理的有关原则，对投资估算中的各种动态因素的变化进行合理的预测，全面分析制定方案的经济性。
1.3 精心论证可行性研究
房地产开发企业需要不断强化建设项目的前期工作，规范建设项目的投资决策，从而能够有效地提高项目投资的运行质量。如果是一些没有经济效益或者是经济效益较差的建设项目，不应该列入建设计划中，同时需要进行可行性研究，进而制定经济效益评价。而那些没有经济效益评价的可行性研究报告则不予评审，对于达不到经济效益标准的建设项目则不予立项，主要是突出建设项目的前期工作的超前性。进行科学的投资管理，提高投资项目的经济运行质量，从而保证企业的全局效益的不断提升。
2. 投标招标阶段的工程造价控制
2.1 加强投标招标管理，合理降低工程造价
建设企业实施招标方式，主要是为了引进竞争机制，降低工程成本。
房地产开发商需要全面掌握项目工程的招标条件，编制合理的过程标底和标书，认真做好评标定标工作。利用一些谈判和协商的方式确定合同和工程工期。在投标时，主要是采用公开招标或者邀请招标的方式，坚决抵制议标和变相议标。在工程招标时，需要制定严谨的、准确的、全面的招标书条款，项目的工程造价和有关的费用应该尽量包死，不能留有活口。需要编制合理的标底，有条件的单位可以选择自行编制，在编制标底时，需要坚持“质量第一”的原则，将工程标底尽量控制在合理造价的下限。同时，需要对造价水平的合理性进行反复地审查，检查投资是否控制在规定的投资范围内。
2.2 加强中标后的施工合同管理
中标后的合同条款内容应该严谨、清晰，工期合理，避免产生合同双方责任不明的现象。对一些与工程造价直接相关的合同条款，比如合同价款调整的方法和条件、材料的市场价格等，需要进行明确的规定。
施工合同管理需要贯穿于合同订立和执行的全过程。签订合同后，需要进行合同后的评估。合同后评估工作对工程造价管理影响重大，它可以为下一个建设项目造价控制提供可靠的依据。合同后的评估主要是对合同的执行情况进行一个总结，将合同管理好的经验进行大力推广，对落后的或者是不符合法律法规的条款进行修改。
3. 施工阶段的工程造价控制
3.1 制定合理的资金使用计划
施工阶段的工程造价控制主要是承包合同价，施工阶段的投资强度比其他任何阶段的投资强度都高，因此，需要制定一个科学合理的投资使用计划。科学合理的资金使用计划有助于保证建设项目拥有足够的资金，不会出现资金使用不足或者是使用不及时的情况，进而影响建设项目的工程进度，同时，也不能过多地占用资金或者造成资金闲置的情况，尽量减少利息的支出。由于在建设项目的施工过程中，存在诸多的可变因素，一旦工程造价没有控制好，则会导致投资失控。因此，施工阶段的工程造价控制工作应该与其工程进度控制工作保持一致，另外，应该客观地评价和分析产生投资偏差的原因，积极采取一些可行性的措施，最终实现工程造价的预定目标、
3.2 严格控制工程变更
设计变更是增加工程造价的重要因素，而在施工的过程中，由于内外部环境因素的影响，经常出现施工图更改的情况，导致工程量不断变化，材料费用也会因此而提高。在施工的过程中，加强成本控制，首先需要严格控制工程协商，其次严格审查相关的承包商的索赔要求，最后做好材料的加工定贷工作。加强工程造价的控制变更的关键在于房地产开发商，建设单位需要建立工程签证管理制度，设置相应的预算管理部门，明确规定各个部门的相关职责和权限，保证签证的质量，杜绝出现不是或者是虚假签证的发生。
4. 总结语
综上所述，随着我国经济的发展，房地产开发商的建设项目的工程造价管理存在一些问题，因此，房地产开发商需要加强对工程造价的阶段管理，制定科学合理的投资决策和优秀的工程设计方案，加强投标招标管理，合理降低工程造价，加强中标后的施工合同管理。在施工阶段，制定合理的资金使用计划，严格控制工程变更，最终实现建设项目工程造价的有效管理。
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