浅论安居房项目的成本控制
摘要：安居房是政府的惠民工程，对安居房进行有效的成本控制，能提高企业对安居房进行建设的积极性，真正做到经济发展与利民惠民两不误。
本文对安居房项目的成本构成进行了分析，同时对每部分的成本控制措施进行了探讨。
关键词：安居房项目 成本控制
为实施国家“安居工程”而建设的住房被简称为安居房，属于经济适用房的一种，是党和国家为满足中低收入家庭住房需求，安排贷款或从其他渠道筹取资金建设的低价格住房。安居房是政府的“惠民工程”，对于承担施工任务的企业来说，这也是一项特殊的工程，收益较低而风险较大。因此，对安居房项目进行有效的成本控制显得至关重要，它直接关系到此项工程能否顺利进行、顺利完工，也关系着政府的补贴是否能够切实的被百姓享受到。
一、安居房的成本项目构成
安居房的成本主要由九大项构成，它们分别是：土地购置费用、前期工程费用、房屋开发费用、施工管理费用、房屋销售费用、综合财务费用、不可预见的临时费用、其他费用和税费。由于安居房属于政府项目，由地方政府或负责此项目的平台公司进行统一的定价和收购，因此，我们可以将此安居房视作已售出房屋。由此可见，安居房项目的收益是固定的，而且，由于其定价通常会较普通商品房低，所以收益也会低于普通商品房。同时，我们可以将现金流入的不确定性排除掉。那么，在安居房项目的成本控制中，我们需要特别关注的，就是现金流出的不确定性。经过研究，我们可以发现，现金流出的不确定性主要体现在两个方面，以下依次进行分析。
二、前期工程费用与综合财务费用同安居房项目建设工程周期成正比
土地购置费用可能是购买建筑用地的费用，也可能是对建筑用地进行准备的费用，即拆除旧建筑所需的拆迁安置补偿费用，后者的处理更加复杂。通常来说，前期准备周期越长，这笔数目就越大。同时，前期准备周期和安居房项目建设工程周期的长短还会对前期工程费用、施工管理费用、综合财务费用等产生影响，前期准备周期和安居房项目建设工程周期越长，这些项目的费用也就越高，同时还会提高不可预见的临时费用出现的概率。
根据以上分析，我们可以推断出，在购买土地的价格或前期准备周期不变的情况下，可将土地购置费用看成一个定额，而前期工程费用和综合财务费用的多少与安居房项目建设工程周期成正比。
三、房屋开发费用、施工管理费用和不可预见的临时费用同被压缩的安居房项目建设工程周期成反比
从取得土地的开发使用权开始，到项目竣工交付使用结束，这段时间就是安居房项目的整个建设周期。这个周期可以细分为四个阶段，分别为建设准备阶段、招投标阶段、施工建设阶段和竣工验收阶段。对于一个项目来说，这四个阶段同样重要，但是，在实际操作中，人们往往会对后两个阶段较为“偏心”，最终造成一个有趣的现象：在建设准备阶段和招投标阶段，往往工作效率较低，进展较慢，但却没有人对此进行监督和催促；而在施工建设阶段和竣工验收阶段却一味赶工。这个现象反映出了建设管理部门对于项目施工管理的一个误区，他们并没有将安居房的委托设计工作作为这个项目的起点，而是将建设的奠基仪式作为项目正式开始的标志。
这个误区会造成怎样的后果呢？我们可对其进行以下分析。一般来说，工程项目的施工工期是固定的，因此，我们可以对四个阶段对成本的影响做如下分析：（1）在整个建设周期不变的情况下，前两个阶段所花费的时间越长，后两个阶段被压缩的时间也就越多；而施工建设阶段和竣工验收阶段所用时间越短，工程的质量就越没有保障，房屋开发费用、施工管理费用和不可预见的临时费用也就越高。（2）在项目的施工建设阶段和竣工验收阶段固定的情况下，前两个阶段所用时间越长，整个项目周期也就越长，除了会造成土地购置费用、前期工程费用、施工管理费用、综合财务费用的增加外，还会大幅增加房屋开发费用和不可预见的临时费用。在一般情况下，若没有对时间进行有效管理，即使对后两个阶段进行压缩，也很难弥补浪费在前两个阶段的时间，这样整个项目的建设周期将延长，导致诸项成本大幅度增加。同时，由于前两个阶段工作不到位，常出现在竣工阶段，在项目建设准备阶段应准备好的相关手续和文件仍有缺失的现象。
四、最后竣工的单体建筑或配套项目是决定施工工期的关键因素有个著名的理论叫做“水桶理论”，即一个水桶的容量取决于它最短的一块板的长度，对于一个安居房项目来说，它的施工周期是由它进度最慢的那个单体建筑或配套项目决定的。也就是说，在对项目工期进行控制的时候，不能以总工作量完成的时间作为节点，而是以项目中每一个单体建筑的完成时间作为节点，进行分步分级控制。而对工期的控制，则会对成本控制起到直观重要的作用。
结合行业规定，安居房项目的交付标准主要有以下六项：1. 城市规划所要求的设计条件必须全部得到落实；2. 城市规划所要求的配套公共设施和基础设施必须全部完成；3. 每项单体工程和配套项目必须经过质量验收并合格；4. 如前期有拆迁工作，拆迁安置方案必须全部落实；5. 物业管理必须落实；6. 施工材料、器械和施工垃圾必须清理干净。以上标准必须全部达到，才能说一个项目已经竣工。只要有一个单体建筑或配套设施没有做到以上六点，这个工程都不能算作竣工，当然，也就谈不上结束工期交付使用。因此，要通过控制工期对成本进行控制，必须对最后完成的工程项目高度关注。如果忽视了它，而是对其他较早完工的项目的工期进行压缩，那就只是白白增加了项目成本，而不会使总工期有丝毫的缩短。
五、影响安居房项目成本的其他因素及管理方法安居房项目建设通常在城市中，周边环境比较复杂，除了上面提到的几个因素之外，还有些其他的不可控的因素，会通过影响工期对成本造成影响，或直接影响成本。上文我们分析的是在正常的项目施工中怎样对成本进行有效控制，而一旦发生突发状况，我们则需要随机应变，把握好最低成本和最优施工质量两者的平衡。
影响安居房项目成本的其他不可控性因素主要有以下几点：1. 挖掘地基时发现重要文物遗迹；2. 挖掘地基时发现特殊的地质条件；3. 在施工过程中遇到持续的恶劣气候；4. 在施工过程中，政府颁布重大决策；5. 在施工过程中出现突发的材料或设备短缺；6. 由于重大劳资纠纷引发工人罢工抗议；7. 在施工过程中发生重大安全事故；8. 承包商中途出现变故，失去履行合约的能力。这几个因素都会导致工程停工，延长工期，进而增加工程成本。如果处理不当，可能造成工程的无限期停工，甚至“烂尾”。那么，应该怎样对上述情况进行避免呢？一旦出现上述状况，又应当如何应对呢？
对上述八个因素进行分析，我们可以发现，除了 3、4 是施工承包单位无法控制的，其他几条都可以提前或在施工过程中进行规避：1 和2 在前期可行性报告和设计时，如果重视对施工现场的勘探，在很大程度上是可以发现的；5、6、7 三种情况出现的根本原因是对施工管理的不到位，如能在整个项目的进行过程中，都严格按照程序，进行有效的管理，就能够避免这些因素的出现；而如果在招投标阶段就能对承包商做好审查把关，就能够在最大程度上避免其在施工过程中出现无法履约的状态。
而如果在施工过程中出现了以上突发状况，也不应惊慌失措，而是应在保障最晚完工的单体建筑的建筑进度的基础上，有条不紊的对问题进行解决处理。这样就可以有效地实现对工期的把握，进而实现有效的成本控制。
