物业管理中存在的问题及对策
物业管理中存在的问题及对策
张学化1 张田田1
河北省石家庄市住建集团长安房产管理分公司
河北石家庄 50000
摘要：最近几年随着房地产事业的不断发展，我国的物业管理行业也在不断完善，所面临的竞争形势依旧十分激烈。良好的物业管理能够对整个社会
的发展起到推动作用，不仅能够使得政府部门自身的工作效率得到提升，使得社会更加稳定，同时还为社会居民提供了舒适、安全以及优美的居住环境，
不仅如此，通过物业管理工作还能够为社会提供诸多就业岗位，有效解决就业问题，总的来说，物业管理工作对于房地产事业的发展以及整个社会的进步
都能产生重要影响。
关键词：物业管理；问题；改进措施；
1 当前我国物业管理存在的问题
1.1 物业服务企业自身管理不到位
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确
保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作
和居住环境，因此，物业管理企业的“产品”就是服务，然而，我国的物
业服务企业自身就存在着一些问题，比如：物业服务企业内部职能协调不
到位、前期介入工作不到位、没有制定出符合企业自身及业主满意的管理
服务体系、企业内部管理不当及对员工的培训不足等问题都将影响整个物
业管理服务工作。
1.2 行业人员素质偏低，缺少专业技术人才及高级管理人才
《物业管理条例》第33 条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家
有关规定，取得职业资格证书。”但真正能持证上岗的技术人员却不多，物
业管理中的保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，部分物业
管理人员不仅需要专业技术知识，还需要具备计算机应用、心理学、经营
学等多方面的素质，目前，我国大多数小区都成立了物业服务公司，但这
些物业服务企业有些是来自于原来的后勤服务单位，虽有一定的工作经验，
但是服务水平及专业技能较低，大多数员工缺乏系统的知识及专门的培训，
因此，很难保证服务质量，也为后期的物业服务工作造成困难。
1.3 业主委员会没有发挥应有的作用
业主委员会是业主大会的执行机构，由首次业主大会选举产生，业主
委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的业主，限
期缴纳物业服务费用并监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。然而，
我国大多数物业管理小区没有设立业主委员会或者业主委员会形同虚设，
导致业主有问题不知向谁反映，这也为今后的物业管理工作带来困难。
1.4 物业管理法规体系尚不完善
近几年，我国虽然出台了跟物业管理相关的法规，如《物业管理条例》
《物业服务收费管理办法》《物业管理企业资质管理办法》《前期物业管理
招标投标管理暂行办法》等，对规范物业管理的运作起到一定的作用，但
对于一些深层次的问题却没有做出明确要求，造成大量物业管理纠纷没有
办法通过法律途径解决，这也为服务企业的管理造成了困难。
1.5 政府对物业服务企业的监管不到位
作为一个新兴产业，物业管理不仅关系着百姓生活，更关系着社会的
和谐与稳定。近几年，有关物业公司和业主之间的矛盾纠纷日渐增多，有
的小区业主因不满物业公司的服务，拒交物业费；收不到费用，物业公司
更没了责任心，更懒得服务业主，于是，小区很快陷入混乱，车辆无人看
管，卫生没人清扫。还有的物业管理企业出现了乱收费的现象，为此，政
府相关管理部门有责任、有义务承担起对物业公司的监管，实行统一组织、
统一管理、统一标准。可见，缺少了政府的监管，会使整个物业小区出现
混乱，因此，政府的监督与协调对物业管理的健康发展起着尤为重要的作
用。
2 提高我国物业管理水平的措施
2.1 加强政府的督导
从政府的角度来看，在物业快速发展的今天，政府应该对其重视起来，
使用积极扶植的措施来促进物业管理的市场化发展，推进物业管理的快速
健康发展。不断推行物业竞争化发展，推进物业管理市场化。所以政府应
该根据本地实际情况来调控，对各个物业公司进行资源优化配置，使物业
的市场更加健康的发展。
2.2 构建并积极完善物业管理机制及体系
因为地域之间在经济水平方面会存在较大差异，这样就需要有经济基
础和条件的地区应当积极构建并努力完善相应的物业管理机制及体系。成
立相应的业主委员会，并定期召开会议，同时还应当在物业管理企业中聘
用专业经理实施专业化的管理。对于物业管理企业来说，应当对现代化科
学技术进行充分的利用，同时还应当积极争取政府的支持和引导，依据相
关的法律规定来制定合同，制定关于业主方面的相应条例，不得对其进行
私自篡改。在未来的物业管理过程中应当依据这样的机制、规范进行管理。
2.3 物业管理企业应当完善服务理念，强化责任意识
对于房地产行业来说，物业管理是新兴事物，因此与业主之间存在暂
时的矛盾是必然的，但是这样的矛盾也应当是能够调和和避免的，这样就
要求物业管理企业应当先从自身做起，不断进行自我反省，摆正自身的服
务者地位，不断提升服务意识，完善自身的服务理念，从点滴做起。如果
是物业管理企业自身的责任就应当用于承担，不能推卸责任，同时还应当
对业主进行积极地宣传，争取业主对物业管理工作的支持和理解，引导业
主对自身的工作有更进一步的了解，同时也欢迎业主对物业管理公司的不
规范行为进行监督和举报，只有这样才能够使得物业管理公司自身的服务
质量得到进一步的提升。
石家庄市住建集团居安物业，积极倡导“自信、超前、创新、诚信、
团结”的企业文化，始终践行“以人为本、亲情服务”的服务理念，其管
理的石门小区全面导入ISO9001 国际质量管理体系，实现物业管理服务规
范化、标准化、程序化运作，确保了服务质量，打造出了具有自身特色的
“居安物业”品牌，在社会上产生了良好的影响。多位党和国家领导亲临
小区视察。已先后获得全国物业管理示范住宅小区、全国首批“青年文明
社区大家乐”舞台”、河北省物业管理优秀小区、省级文明社区、示范社区、
模范社区等二十多项荣誉称号。
2.4 重组物业管理企业，使得管理更加规范化
物业管理企业目前之所有没有足够完善的企业文化很大原因就是因为
还没有形成具有规模的物业管理产业，因此也就难以有更为完善的物业管
理模式，从而也就无法对不规范的物业管理行为进行约束。因此，要想有
良好的物业管理队伍就应当有良好的规模化产业以及完善的企业文化。这
样不仅能够使得物业管理企业自身的成本得到降低，同时还能够通过规范
化的管理以及规模化的运营构建良好的企业服务品牌。从某种程度上说，
合作以及重组已经是未来发展的必由之路。通过这样的方式在能够使得物
业管理企业自身的服务质量得到有效地提升。
石家庄市住建集团应依托国企背景，资源优化重组，要向现代服务业
转型升级，根本出路在于创新，唯有创新才能解决行业痛点，才能提高效
益和质量，才能提供高效优质的服务。
2.5 科技的运用管理
在通讯技术，计算机网络、多媒体、近远程控制等现代科技的普及上，
为物业管理增加科技化设备，已成为一种高效的需求。科技在物业管理上
发挥的最大优势是建立完整的管理系统，同时大大节约了管理成本。高科
技的运用已然成为一种新型的竞争化手段，物业管理系统建立后，企业就
可以随时随地的检查和监督小区物业管理问题，系统都能把问题及时、准
确的记录，给企业提供可参考资料，使企业能根据相关情况及时制定应对
措施。
社区O2O 是必然发展趋势，但坚持不懈地为客户提供优质的品质服务
才是物业服务和一切商业行为的本源。物业管理的重心始终是服务，这个
理念放在任何发展阶段都不会变，也绝不能变！“互联网+”只是代表了物
业企业发展的一种趋势，客户才是我们最宝贵的资源，优质过硬的基础服
务，是我们赢得业主认同和黏度的基础，企业要顺势转型发展，但要勿忘
初心，将服务转型升级，只有持续提高服务的水准，将服务做得更细、更
精，才能应对业主日益增长的不同需求。而居安物业18 年来始终坚持品质
服务，才能保持客户满意度连续多年跻身行业标杆之列，才能获得全国物
业管理示范住宅小区等多项荣誉。
2.6 多元经营提升企业发展水平
物业管理企业要适应市场化发展趋势，探索多元化经营道路，建立“大
物业”管理理念，摆脱单纯依靠收费和搞好小区卫生、治安等经营范围的
