测量技术在房产测量中的应用探析
摘要：现代测量技术与传统的测量技术相比，含有较高的技术含量，具有更高的准确度和精确度，而且大大减少了测量的时间，因此在现代工程测量中得到了广泛的应用。近年来，我国房产工程项目的数量逐渐增多，对于建设项目的测量要求也越来越高，GPS 测量技术在房产测量中发挥了巨大的作用，推动了测量技术的发展。本文及详细阐述了测量技术在房产测绘中的具体应用。
关键词：测量技术；房产测量；房产数字化测图；GPS 技术；面积分摊；一、房产测量的意义
（一）房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。
（二）房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
（三）房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
二、房产测量中常用的测量技术
（一）房产数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、劳动强度低、图载信息多、速度快等特点。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。
（二）运用坐标解析法进行房产测量的计算
一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是封闭地块面积测算。在商品房销售过程中，房地产界址和房产面积纠纷经常发生。因此一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的估算方法与公式就显得尤为重要。
1、房屋边长丈量较差之限差
为了便于和国际上通行的规范相适应，同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用，规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。
2、坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差
相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定，也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋，因此测量其界址点的方法体现出了优越性，只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。
3、面积误差之限差
有关房产面积计算的精度缺乏一个统一明确的标准，需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式，保证房产面积精度标准的统一。
（三）GPS 技术在房产测量中的应用
目前，GPS 已普遍用于建立房产平面控制网，同时也用于碎部要素测量。GPS 在房产控制测量方面的应用与它在大地控制测量相差不多，主要原理都是采用载波相位测量相对位置。房产碎部测量的定位精度要求比较低，但要求高效率。目前常用的 GPS 测量作业模式都可用于房产测量，大致可以分为以下几种 :
1、经典静态相对定位
这种观测方法要求将两台以上的接收机，并将接收机在一条或数条基线的两个端点上分别安置，观测的卫星需要 4 颗以上。
这种方法可以将所有已经观测的基线组成封闭的图形，这样有利于外业检核，在一定程度上保障成果的可靠性。这种方法还有另外一个优点，它通过平差来进一步提高定位的精度。所以，这样的观测方法适合首级房产平面控制网的建立。
2、快速静态定位
这种观测方式用于相应等级房产平面控制网的建立、加密及界址点测定等等。测量区域的中部是安置基准站的最佳的位置，并在基准站安置一台接收机连续跟踪视野中可以看见的卫星，而另一台接收机则开始流动设站，依次在各个站点观测制定好的时间。快速静态定位要求观测时段内应该对 5 颗以上的卫星进行观测，而且每个流动点与基准点的距离不能超过 20 千米。当流动站上的接受机在转移的时候，不需要保持对卫星的连续跟踪，可以关闭电源。
3、准动态定位
这种观测方式适用于开阔地区的房产平面控制网加密和碎部测量等。和快速静态定位一样，也是在观测区选一个基准点，安置接收机连续跟踪所有可以看见的卫星，在对所测卫星保持跟踪的情况下，依次进行观测，测得基线中误差约为 1 ～ 2cm。与快速静态定位相区别的是，在测量过程中，它要求接收机不能对跟踪的卫星失去锁定，否则应在失去锁定的流动点上把观测时间延长一至两分钟。
4、GPS 实时动态测量
实时动态 RTK( 又称实时动态测量系统 )，它由 GPS 测量技术与数据传输技术结合而成，是 GPS 测量技术发展中的一个新突破。RTK的基本设备是两台双频 GPS 接收机，在基准站上安置一台，对它视线范围内的所有 GPS 进行不间断的观测，并把观测数据通过无线电传输设备及时地发给用户观测站，然后显示用户观测站的三维坐标及精度，工作人员会对这些信息做最后的分析。PTK 系统既保障了 GPS 工作的高效率，又满足精度的可靠性，在房产碎部测量中应用最为广泛。
三、房产测量中常见的问题分析
（一）层高与净高的区分
国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为，指房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离。《规范》中没有给层高一个明显的误差，允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高 2.20m 以上的计算建筑面积，其含义是层高在 2.20m 或 2.20m 以上的计算建筑面积。
（二）对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地测量时，由于误差的原因或者房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙在施工图中本应相等的边出现不相等的情况，使得设计中卫规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下，需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。
（三）共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊，首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，计算出面积分摊系数后，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，还可能涉及到二级分摊和多级分摊，这种情况应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。例如一幢四层别墅，上、下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同。该幢别墅的特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，且下层有两个独立的车库。
具体分摊方法为 : 上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊；然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用，但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。
参考文献
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[3] 陈亮 . 关于房产面积测算问题的几点探讨 [J]. 科技经济市场，2008.7.
