论房地产交易中的风险及其防范

论房地产交易中的风险及其防范

 

崔怀国

（海安县房地产交易所   江苏南通  226600）

 

摘  要：房地产交易中的风险一方面触犯了购房者的利益；一方面整个房地产市场的发展也受到负面影响。本文着重介绍房地产交易中存在的风险和追究其原因入手，揭露其中存在的问题，在此基础之上提出了一些防范建议。

关键词：房地产；风险；交易；防范

一、房地产交易过程中存在的风险

1、房地产中介组织欺诈引发的风险

    房地产中介是由房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动组成的大的概念。由于买主对于相关知识及法律的欠缺，一些不法中介从业人员恰恰利用了这一点，利用自己在这方面的拥有的优势地位，就在签订合同上做了手脚。比如有的是在签订合同的时候由于要使自己的利益最大化，就签订了一些与中介服务条款不想对应的合同，导致签约双方的利益不对等，在交易的过程中，交易方的不合理，不公正的规定直接导致其经济损失。房地产中介相关具体的欺诈行为大体是这样的：为了增加自己的收入，故意隐瞒了委托人实际出卖的价格，自己重新定价与第三方交易，获取佣金以外的报酬；房地产中介没有合法的经营许可证、已经超越自己的经营范围的以及非法跨地域经营模式的；房地产经济组织未按规定时间办理相关备案手续；房地产执业经纪人违反法律规定出租、出借经济执业证书等。

2、开发商的欺诈引发的风险

    在利益面前，有些开发商铤而走险，各地区城市建设规划均遭到不同程度的破坏，违反相关法律法规，特别是使用土地的过程中暗箱操作，将已经制定好的并报国家相关权力机关审核的规划肆意变更，更加严重的是规划中所要建设的绿地也占用，相关的公共设施建设或者不建或者建成后改作其他用处等等。在房屋的建设过程中偷工减料，在质量上不过关，在环保和消防要求上不达标、在水电配套设施上不合理、故障丛生等突出的质量问题。同时开放商做相关的虚假广告宣传，房屋销售没有合理的规定，使得相关信息严重失准，消费者缺乏相关专业知识，造成业主在付完相关款项后不能及时入住，或者得不到房屋产权等。

二、房地产交易过程中风险产生的主要原因

1、诚信评价机制不完善

    在当前我国还没有建立起完整的社会诚信评价管理体系以及缺少相关的全国统一评估办法，各地区良莠不齐，使得结果的独立性、公正性得不到社会的认可；诚信管理的发展与市场形势的发展严重脱轨，发展严重滞后进而无法形成一整套完善的规定。

2、信息不对称的存在

    在双方交易的过程中，由于房地产市场的特性所决定的，开发商以及中介组织对于交易对象的质量，性能等在内的内容和属性比第三方更了解，这种信息不对称的特性在其他交易中很难出现，而在房地产交易中表现的异常明显。

3、法制体系建设不健全

    在我国现有的法律体系中对于欺诈行为的打击力度还是不够。相关的法律法规与信用有关的法规包括《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《票据法》、《刑法》等，虽然都有涉及，但是还没有一个完整的、系统的规范信用的法律，同时缺乏相关的执行力度、法规、制度等。

4、信用主体肆意追求利益最大化

    有利可图、有利比图、唯金钱马首是瞻的理念使得他们良心丧尽，导致不法分子信用缺失、风险随之而来，给当事人带来直接巨大的利益损失。

三、 房地产交易中的风险如何预防

1、建立房地产市场信息管理体系

    加快建设房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商用住房的市场运行时的动态监测，健全相关的信息管理机制，开发出一整套信息管理系统，合理规范的加以利用才会从根本上解决实际交易与房地产市场信息脱轨的问题。在这方面有关部门要加强信息的沟通整合，适时的公布土地供应、商品住房的市场供求关系，在使其准确了解土地及房价变动的情况下，还要加强社会舆论的引导，增加其政策的透明度，稳定市场的相关预期促进市场合理的发展。同时房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，吸引更多的顾客。在树立以“百年大计，诚信为本”的职业道德基础之上，是消费者能相信商品信息的完整真实性。其次对于消费者而言，要加强相关专业知识的学习和掌握，在充分了解商品信息的情况下，才能在交易的过程中平等的交易，要从多方面，多渠道了解更多的商品信息，充分利用信息社会的方便条件。

2、提高业务人员综合素质、规范从业人员的职业行为

目前房地产从业人员应该从以下几方面完善自己的综合素质：一方面；要有法可依、有法必依。努力提高法律意识，每一个从业人员要有深刻的法律意识，并考核相关法律知识，牢固树立依法办事的原则。二是尊重自己的职业道德。房地产交易的广大的从业人员要时时注重自己的形象，要切实维护好人民群众的利益，时刻保持为人民服务的高尚情操。

3、加强房地产法制建设

从当前的我国的基本国情出发，房地产市场在我国还很年轻，各项法律法规还有待进一步的健全，所以政府要从实际情况出发，发挥主导作用，完善相关的法律法规，规范市场的交易行为，维护市场有序合理的发展。主要采取的措施有完善立法，建立明确的，规范的，有执行力度的，容易操作的房地产市场各类行为的法律法规。打击、查处房地产市场的违法违规行为。与此同时，要重视执法工作，加强执法工作和法律法规的宣传。房地产市场之所以难以管理，很重要的因素就是过分的依赖于房地产业，片面的强调保护和发展房地产行业，对于其违法行为过于纵容。因此地方政府必须要提高法律意识，在房地产交易的整治活动中肩负起责任。

4、宣传诚信理念、倡导诚信价值观

努力提高社会的诚信道德建设，全方位多角度的倡导诚信为本的原则，积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，依靠媒体对违法案列进行宣传，有深度有说服力的说出人民心中可以产生共鸣的警示性报道，特别针对欺诈行为的报道，有有理有据。提高全社会的诚信理念，让诚信价值观念深入人心。

 

参考文献：

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[4]符涛,周亚芬,马海脉.投资持续高增长 信贷风险需关注——四川省绵阳市房地产市场信贷分析[J].西南金融.2009(08).