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居住权法定的意义和实践困境

热度0票浏览85次时间：2021年4月14日 15:18

李嘉臣

（湘潭大学法学院知识产权学院　湖南湘潭　411100）摘　要：我国居住权在理论指导中进行司法实践，而后《民法典》将居住权确定为法定物权，且相较于当下已有的司法实践中的“居住权”有所差异和完善。居住权法定化对婚姻、家庭和养老有着积极的促进意义，但是也产生了多个居住权登记、居住权与所有权的冲突和农村居住权适用风险方面的问题。

关键词：居住权；权利登记；权利冲突

作者简介：李嘉臣（1995.5-）；男；汉族；河南平顶山人；硕士在读；湘潭大学，法学院知识产权学院；研究方向：法律（法学）居住权法定之前的司法实践

（1）对自有房屋享有居住权并以此对抗第三人。如原告李云梅与被告罗钟林物权纠纷一案，在本案中法院经审理查明事实后，认定原告享有诉争房屋的居住权、使用权，被告无权占有，遂判决：

被告停止侵犯原告的居住权，腾出诉争房屋交由原告居住、使用。

（2）以遗嘱或继承的方法获得他人房屋居住权。如原告刘金玉、刘国强、刘文兰、刘文君、王宜丽、刘俊玲与被告周志凤法定继承纠纷一案，法院依据案件事实同时为保障被告居住权利，做出判决：被告对诉争房屋享有居住权。

（3）通过合同为他人设立居住权。原告尹萍诉被告肖三羊合同纠纷一案，经法院审理认定事实：原被告双方约定“被告对原告自有房屋享有居住权，不得有任何人干涉，至被告死为止”合法有效，但是被告在享有居住权期间不能履行居住义务符合约定解除的条件，遂法院判决：责令被告限期搬出房屋。但是在此案中对于“居住权”的设立法官在判决书中认定为“原、被告之间系借用关系”。

我国居住权法定

《民法典》虽然将居住权法定化，但是对于居住权本身的行为仍然重在意思自治且规避了现有的司法实践中房屋所有人可以对自有房屋提出拥有居住权的诉讼请求或法律抗辩，正如山东省乳城市法院刘铭法官在判决书中的陈述：“居住权是对他人财产及无居住房的人的判定，所有权人是房屋的所有者之一，不属于无房户，不应享有房屋居住权。”其次，确立了居住权可以有偿设立且房屋可以出租，昭示了设立居住权不再单纯的是一种房屋所有权人的负担，所有权人可以为自己谋取收益。然后，明确居住权设立为书面形式且以登记为设立要件。

居住权法定对于我国的现实意义

婚姻。居住权的设立，使得婚前财产中房屋的处置有了新的选择，不再局限于在房产登记簿上加上另一方的名字，甚至父母也不必须将房屋转让给子女作为婚房，可以用为子女设立居住权的方式代替，更大程度上预防子女离婚时产生财产纠纷。

安居。父母为子女出资买房是中国的传统，且一般房屋登记在子女的名下，但是父母的利益却缺少有效的法律保护。如果通过无偿设立居住权的方式使得父母成为居住权人，既可以满足父母年迈之后住房需求，也是父母出资买房拥有的收益的另一种体现。

继承。老人如果在去世前订立遗嘱将个人房产留给子女，如果担心配偶未来的养老居住问题亦或其他人员的居住问题，便可以通过设立居住权的方式为配偶或其他人设立居住权，既可以保证个人财产由子女继承，也可以解决其他人员的居住问题。

拓宽了养老途径。“以房养老”在我国主要面临的问题为：

（1）需要将自有房屋以保留“居住权”的方式抵押给保险投资公司，但仅仅以“抵押贷款”的合同与债权担保的合意确立的“居住权”缺乏有效的保护；（2）抵押权人主体限制为保险投资公司，抵押人缺乏议价空间，保险投资公司的资质和资金实力也缺乏有效的监督与公证；（3）“以房养老”忽视了小产权房主体和农村人口同样对于拓宽养老途径有着急切的需求。而居住权法定化使得：（1）居住权获得了明确的物权保护；（2）房屋的处分更加自由化，可以推动未来的经济市场出现新的产业链；（3）所有权确定的房屋皆可设立居住权，对象涵盖了城市与农村，既重新盘活了宅基地增加了收入，也使得农村养老的严峻问题有了新的缓解。

居住权法定可能产生的实践困境

一个住宅登记多个居住权的登记问题。《民法典》对于居住权的设立对象为“他人的住宅”，依据（1）居住权法定化是解决特殊社会主体居住问题的有效途径；（2）法律不应该在追求立法目的的前提下阻碍所有权人更好的获取收益；（3）居住权设立的主体是不特定主体，“一个住宅设立多个居住权”也应当为社会和法律所接受。因此，所有权人可以将住宅为多个主体设立多个居住权。那么是否需要对居住权人的权利范围进行界定登记呢？一是借鉴建筑物区分所有权：即将整个住宅视为一个“小区”，居住权人对住宅的专有部分享有居住权，对专有部分以外的共有部分享有共同使用、管理的权利。将住宅空间精准的划分并在合同中明确每个居住权人的私有权利领域，但是会加大居住权登记工作的难度。第二是借鉴房屋抵押登记：即所有权人将住宅的一部分为居住权人设立居住权，在登记机构申请居住权登记时，不必要区分每个居住权人的专有部分，登记机构只需要将“住宅有居住权负担”的事实公示即可。

居住权人与所有权人的权利冲突。对变更后的所有权人而言：

在支付合理对价且办理所有权变更登记之后，所有权人有权请求居住权人在一定的期限内搬离房屋，保护所有权人的绝对权利，但是：（1）居住权消灭的事由有居住期限届满、居住权人死亡、房屋事实不存在或者被撤销，即房屋所有权发生变更不是导致居住权消灭的事由，则居住权人依然享有居住权；（2）如果司法实践中放任居住权人搬离房屋的行为发生，就会导致更多的弱势群体不能满足居住的需求。而对于居住权人而言：如果类推适用“买卖不破租赁”原则，变更后的所有权人应当承担原房屋上负担的居住权，但是会极大的损害所有权人的利益：（1）相较于租赁，居住权以无偿设立为原则，即变更后的所有权人在承担居住权期间不能获得相应收益；（2）居住权的期限不受最长20年的限制，过长的居住期会在实质上剥夺变更后的所有权人的合法权益，甚至可能在建设用地使用权限到期之后仍不能获得所有权的实际利益。虽然建设用地使用权到期之后自动续期，但是法律并没有明确规定是免费续期，那么土地使用费用的负担主体又当如何确定才能保障公平；（3）如果变更后的所有权人在长时间内无法实际获得房屋的所有权，会导致房屋的实际价值与交换价值大打折扣。

居住权可能产生宅基地的实质流转。居住权法定化使得农村人口可以充分利用闲置住宅和独特的自然环境优势，为渴望田野风光的城市居民提供投资性居住权或季节性居住权[

]服务，从而获得额外的收益。但是由于：（1）市场经济的发展导致农村与城市之间的贫富差距越来越大，农村人口面对风险的能力不足；（2）青壮劳动力流入城市，使得大量老人留守农村，不能有效率务农缺少收入；（3）农村人口锐减，使得很大部分房屋闲置，房屋得不到很好的利用，不能创造多余的价值；（4）闲置房屋可以获得经济价值对于意向移居城市的农村人口而言十分具有吸引力等原因，除了鳏寡孤独老人的为解决自身养老问题，甚至认为有利可图的农村人口也可能会通过连续签订长期居住权的方式来实质将房屋处分出卖给非集体组织成员。

居住权法定不论是保障特殊群体用房需求，还是对于解决我国养老、家庭、婚姻等方面的问题都有着积极的促进作用。但是物权是民法中最为复杂的权利，居住权适用可能出现的司法困境，需要积极面对和解决，寻求双赢的解决途径。单纯的对于居住权人保护并不符合民法的公平正义，如何协调居住权人与其他物权人之间的利益平衡还是需要有法律明确的指引。

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