DMT项目施工阶段质量管理研究

摘要：关注工程质量是房地产企业追求品牌和规模发展的必经之路，本文站在建设单位的角度从实际住宅项目入手，分析项目施工阶段质量管理存在的问题和原因，提出相应的质量管理方法与控制措施，使建设工程质量得到有效管理，为其他项目质量管理提供有价值的借鉴意义。

 

关键词：房地产项目   施工阶段  质量管理

0. 引言

房地产公司推出的产品是居住建筑物及其配套，企业在追求规模化发展及高周转的同时往往容易忽视工程质量。优质产品，不仅关乎使用者的生命安全，更有助于提升企业形象和品牌效应，是企业实现可持续发展的关键。所以，从科学发展观出发，企业的工程管理水平与各方利益密切相关。质量管理各阶段中，最关键的环节之一是施工阶段的质量管理，而这些质量控制均是通过质量组织、管理职责、工作流程等的制定和实施来实现的。

1. 工程项目概况及特点

DMT项目位于漳州市招商局经济技术开发区南滨大道以南，招银高速以西，一期总用地面积24478.88m²，容积率2.10，计容建筑面积51311.91m²，不计容1137.56m²，地下建筑面积11290.10m²，绿地率为40%。项目由七栋二类高层住宅建筑和一栋商业店面裙楼组成，均采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，基础采用旋挖成孔灌注桩。

2. 项目施工阶段中存在的问题及原因分析

2.1施工过程缺乏质量管理计划

不同施工人员在实际施工时，质量标准不同，且不同施工队伍施工水平不同，导致施工质量参差不齐；监理分项验收标准与施工方不统一，导致工程经常出现返工返修再复验，影响了工程质量和进度。施工方对建设方的质量标准不清晰，工程部没有对施工组织设计方案的审批，导致在不同施工区段施工质量差异性大。

 

2.2建设单位材料报验管理流程粗略

总包材料进场后未经监理和工程部检验就擅自使用^[1]，部分不合格的材料使用于工程；对于甲供材料，经采购部门审核确认合格后在工程上使用，但在现场工程部发现不合格后，施工方以采购部门已审核通过为由拒绝停止施工，造成质量隐患。就材料报验流程，无论是总包材料还是甲供材料，缺乏细化的并且可以实施的材料验收管理流程。施工方对于进场材料报验流程不明确，不清楚哪些材料需要报验。

2.3 缺乏质量关键控制点保证措施

对于关键工序和重点部位缺乏针对性的专项技术方案；较常出现施工未经报验擅自对隐蔽工程进行隐蔽，造成返工检查，比如墙柱钢筋工程；现场未做好成品保护，前期优质施工的成果最终白费。施工方对于关键工序和重点部位的确认存在差异，工程部的质量关键点控制措施可执行性欠缺。施工方对质量关键点确认存在严重经验主义，关键点检查时只有施工方自检记录而未获监理与建设单位认可。

2.4 未统一工法标准

由于总包管理混乱，建设单位和监理单位下达的技术、质量管理文件未及时送达分包方，产生管理脱节现象。不同班组施工水平能力参差不齐，相同施工部位出现不同的施工工法，导致成型的产品质量有一定差异。建设单位未推行施工样板引路，质量验收没有统一的标准依据。

3. 项目施工阶段质量管理的方法与手段

3.1制定施工组织设计方案

建设单位应负责组织图纸会审并提供详细定位资料，比如设计标高和尺寸位置，并审查主体结构的施工组织设计和专项施工方案。施工单位先对工程技术文件作内部审批，经监理工程师组织专业审批后再报甲方工程部审核，施工单位依据审核意见和专项施工方案进行技术交底和组织实施。

3.2建立工程物资质量管理控制流程

 现场材料主要分为土建材料、水电安装材料或设备、单体装饰材料、精装修和景观材料。项目部负责在现场建立所有材料和设备样板库，并封存样板组织材料和设备验收；设计部负责装饰装修和景观材料的首次进场验收工作。检查要点主要包括：材料品牌、尺寸规格、色泽外观和材质符合合同要求；材料或设备要求的配件及辅材符合设计及合同要求；成品保护措施到位；供货时间符合合同计划要求；进场材料存贮堆放符合规范；材料的关键生产加工必须有监理现场跟踪检查。

3.3设立质量关键控制点并重视通病

质量控制点是为确保工序和工艺质量的重点部位、关键工序和薄弱环节。对于确定的质量控制点，首先要纠其原因并做好预防措施。常见的质量控制点，比如：土方开挖基底防止超挖和边坡过陡问题；地下室防水层的空鼓和渗漏问题；回填土的干密度和密实度；大体积混凝土控制裂缝的产生；混凝土结构钢筋隐蔽工程验收等。管理者应严格控制质量控制点，当质量与工期、成本发生冲突，坚持质量第一的原则。

3.4推行施工样板引路

DMT项目一期在工程大面积开展之前，完成了施工样板的确认，有效指导了施工。施工样板是用于确立施工质量标准、工艺及工序，有效控制工程质量并减少返工。一个完整的施工样板应能看出每一道施工工序，好的施工样板应能展示施工工艺及完成后的成品质量，如门窗工程应看到拉片连接方式、塞缝质量状况等。

3.5执行产品实测实量工作

及时开展对混凝土结构、砌体和抹灰等工程的实测实量工作，分析质量的偏差问题，指导施工单位下一步施工应采取的措施，以此保证质量。比如在DMT工程施工过程中经实测实量内墙面抹灰质量，发现阴阳角方正偏差达到5mm以上，经分析，原因为质检员、监理在内墙抹灰施工后没有及时复核阴阳角方正，导致工人放松没有采用阴阳角抹灰刀来施工。发现后及时要求返工且在后续施工过程中加大实测实量的检查力度，使工程结构质量、观感质量最终达到优良工程。

3.6推行工程巡检制度

集团实行工程季度巡检，城市公司实行月度巡检。质量检查包括对现场混凝土结构质量管理行为、实体质量和实测实量抽查。工程巡检的第一着力点是客户的观感，专注工程每一个细节，力求做到精致完美，在感受强部位做到让客户放心。

3.7严把竣工验收关

竣工验收是在工程项目最后阶段进行综合的质量评估检验，保证项目按照合同和规范要求完成。城市公司按照《项目总体计划》编制《工程竣工验收计划》，并下发监理、施工单位和相关部门，经施工单位提出竣工验收申请后，监理组织供货方和施工方作现场预验收，并进行专项工程验收，发现问题及时通知整改。预验收完成之后，由城市公司项目部组织开展单位工

4. 质量管理方面的成果

项目在防渗漏方面比较成功，经历了雨季的考验，较少出现屋面和地下室外墙等渗漏现象。集团和城市公司多次巡检，巡检结果出现多个亮点。混凝土结构表面及室内阴阳角垂直平整方正，整体观感良好。外墙工艺工序样板提前制作，确保大面积外墙施工观感良好。DMT项目巡检结果排名在集团所有在建项目中靠前列。项目成为集团明星项目，置业客户满意度高且销售回款速度快，在区域内成为劲销项目。

5. 结语

提升产品质量，是房地产企业追求规模与品牌的基础点。本文从实际工程项目出发，分析施工过程中存在的问题和原因，提出提升施工阶段项目产品质量的综合管理方法，使得工程质量在施工阶段得以有效控制，为提升客户满意度和产品销售打下坚实基础，也为企业同类其他项目提供可借鉴成功经验。

 

参考文献：

[1] 关罡，孙钢柱.我国住宅工程质量问题的群因素分析[J].建筑经济，2008（5）：82－84.