我国居住地产项目规划对建筑设计的影响
我国居住地产项目规划对建筑设计的影响
朱国平
（盐城市现代规划建筑设计院有限公司 江苏盐城 224000）
【摘要】在我国，虽然计划生育政策的贯彻已经在很大程度上
控制了我国人口的增多，但是随着经济的发展和时代的进步，人们
对居住地的要求越来越高，这不仅体现在人们对居住地质量的要求，
更体现在人们对居住地房屋的美观上。所以，在我国许多的地区，
居住地产项目规划对建筑设计提出了一定的要求，也产生了一些影
响，本研究就对这些内容加以研究。
【关键词】居住地产项目规划；建筑设计；相互影响
前言：居住地产业的发展在我国经历了较长的时间，其源头可
以延伸到处于半殖民地半封建社会的中国。在这一时期，由于国情
的影响，我国的居住地产业还没有完全成型。而在建国之后，计划
经济体制的实施又导致了商品住宅的规模逐渐变小，发展也停滞不
前，取而代之的是具有统一、低标准特点的单元式集合住宅或者工
人新村等。20 世纪的80 年代，改革开发推行之后，市场经济体制
的确立，使得我国居住地产业有了新的发展，进而加深了其对建筑
设计的影响。
1. 我国居住地产项目简介
1.1 我国居住地产项目发展历程
我国居住地产业的发展主要经历的时期可以大体上划分为5
个，即1840-1949 年的萌芽时期；中华人民共和国成立后到改革
开放以前处于的休眠时期；1978 改革开放至1991 年的酝酿时期；
1992 至1997 年的起步时期；1998 年房改后至今的迅速发展时期。
这五个不同时期的居住地产项目都有各自的特点，前后却也有着紧
密的联系。《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通
知》是我国在1998 年颁布的房产政策。该政策的颁布正式提出了
终止实物住房分配的办法而改为私人购房，使得住房商品的市场化
改革得以实现。
1.2 我国内地居住地产的产品经历的三个阶段
第一阶段居住地产的规划建设模式还处于摸索中，大多是集团
购房模式延续，虽然已经在建筑设计中开始引入一些市场的概念，
还是不能在居住地产的规划上立刻成熟起来。该时期，最明显的一
个例子就是北京望京新城的建设，由于该居住地产在规划时没有考
虑到交通规划和环境规划的影响，出现了停车位不够，环境差的结
果，最后又不得不对该居住地投入大量资金进行修改。
第二阶段时期的居住地产项目规划对居住地产的规划、建筑的
设计等各个环节都有了新的需求，主要利用的是经验借鉴的方式进
行建筑设计，例如，聘请境外居住地规划师、建筑设计师以及一些
园林设计公司的人员共同参与居住地产项目的规划与建筑设计中。
在这一阶段，人们对居住地的绿化程度也提出了更高的要求，更加
注重了建筑景观的设计，并实现了大型地下停车场所的建立，同时
在居住地产项目的规划中明确提出封闭式物业管理的模式，在居住
地产中设有多种会所。该阶段的规划缺点是：居住地产的规划仍比
较粗放，在项目策划中缺乏科学理论的指导，比如，很多营销策划
只是对产品的概念性炒作。
第三阶段的居住地产项目更加注重对客户和市场的细分。现代
居住地产项目的设计要从规划、景观、户型和配套设施等全方位满
足客户的居住需求。科学的策划理论知识已经用于居住地产实际的
策划中，这种策划多是营销策划，因此缺点是项目策划体系的整体
性认识还不够。其结果是居住地产项目在完成规划之后不容易实际
操作，因此建筑设计的可行性不行。
针对以上问题，我国建设部的领导曾经提出，要大力发展节能
省地型住宅，推进住宅产业化，提高住宅规划设计水平。
2. 目前我国居住地产项目规划面临的社会环境
经济的发展，加重了人们对居住地产业的需求，如今，我国居
住地产项目在规划中面临的主要社会环境是：人口激增后的居住需
求；土地资源和能源的紧缺；逐年攀升的地价；巨量的综合社会投
入和惊人的浪费（产业性浪费、规划性浪费、商业性浪费、设计性
浪费）；地产商的分化带来的要求。
3. 建筑设计概述
通常情况下，建筑设计师对建筑设计理念的诠释，习惯于依赖
建筑模型或者是建筑的平面设计图。所以自然而然的为了更好的诠
释建筑设计的要点，就会把大部分的精力投入到建筑模型和建筑平
面设计图的设计上。与建筑设计师相同，居住地产项目规划师也习
惯于用模型和平面图来诠释规划的精髓。
平面图和模型虽然能够很好的展现建筑设计师对居住地建筑的
设计理念，但其缺点是只是居住地建筑二维空间的体现，即使这样，
建筑设计是也能根据这些条件，创造出立体的实物。
4. 我国居住地产项目规划对建筑设计的影响
我国居住地产项目规划与建筑设计有着密切的联系，二者是不
能脱离的，居住地产项目规划是建筑设计的基本要求，而建筑设计
的要求又反过来影响着项目规划的内容。
4.1 居住地选择对建筑设计的影响
居住地的选择和确定是对居住地进行建筑设计的基础，也是居
住地产项目规划必不可少的内容之一。因此对居住地场地的设计，
不仅要考虑到居住地的周边环境会对建筑造成什么样的影响，还要
考虑到居住地的建筑设计究竟符合什么样的建筑风格。如：要考虑
到居住地场地选择周边的建筑情况、周边的交通设施如何、周边的
绿化情况怎样。这些都对建筑设计造成着直接的影响。
4.2 明确居住地产项目对建筑设计的影响
居住地在真正是建设之前，最重要的就是需要居住地的业主或
其他负责单位先确定该居住地产项目的主题，并由规划设计师在规
划中明确大致的建设用地面积。建筑设计师会通过规划书中的设计
要求对建筑进行重新的规划设计，当然，在重新设计的过程中，建
筑设计师要听从业主或负责人的设计要求以及在相应的地基条件上
进行设计工作。这对建筑设计有着根本的影响。所以建筑设计师在
进行设计工作之前要进行具体的规划并提出完善的解决方案。
4.3 规划对建筑设计的影响
居住地建筑在初始的项目规划书中要做好许多的内容，会对建
筑设计造成一定影响的有以下几种，即对用地性质的规划、对用地
范围的控制、对用地强度的控制、对建筑用地范围的控制、规划中
对建筑高度、交通出入口的方位以及建筑的主要朝向、主入口方位
等方面的要求，在场地设计中也应同时予以满足。
对用地性质的规划是指要时项目在规定的用地范围内实施建筑
施工；对用地范围的表示可以用建筑红线与道路红线共同完成；通
过对建设场地容积率、建筑覆盖率、绿化覆盖率等调查来完成该建
筑项目对用地强度的控制，比如可以依据周边环境其他居住地内容
积率、建筑覆盖率、绿化覆盖率的最小值来完成本项目的规划；在
基地允许的范围内建造建筑物的区域。
人们对生活质量的要求，决定了未来居住地产的发展，所以，
随着时代的进步和建筑技术的提高，人们会对居住地提出更高的设
计要求。在强调人与自然和谐相处的今天，人们对居住地的要求会
越来越向着人与自然和谐统一的方向发展，所以，在撰写居住地产
项目规划书的过程中，要着重强调并实际考察这一点。
结语：总而言之，房地产项目的规划为建筑设计提供了最基本
的设计标准，根据房地产项目的规划，建筑设计师在设计的过程中
首先以场地设计作为基础作业，充分结合居住地周边的环境条件，
最好把居住地产业项目的规划在设计中与周围自然融为一体，即在
建筑设计中不单单注意居住地产业项目规划对建筑整体美的需求，
更要注意居住地产业本身应该具有的功能性特点。在满足以上两点
设计的基础上，再以创新的设计来突出建筑的风格造型，传承居住
地的历史文脉。
参考文献
[1] 叶啸，《现代城市规划对建筑设计的影响分析》，[J]，中
国新技术新产品，2009 年第10 期
[2] 王晶，《我国居住地产项目规划与建筑设计流程研究》，天
津大学博士学位论文，2008 年8 月
[3] 苗文龙，《城市规划对建筑设计的影响》，[J]，中华民居，
2013 年8 月
朱国平
（盐城市现代规划建筑设计院有限公司 江苏盐城 224000）
【摘要】在我国，虽然计划生育政策的贯彻已经在很大程度上
控制了我国人口的增多，但是随着经济的发展和时代的进步，人们
对居住地的要求越来越高，这不仅体现在人们对居住地质量的要求，
更体现在人们对居住地房屋的美观上。所以，在我国许多的地区，
居住地产项目规划对建筑设计提出了一定的要求，也产生了一些影
响，本研究就对这些内容加以研究。
【关键词】居住地产项目规划；建筑设计；相互影响
前言：居住地产业的发展在我国经历了较长的时间，其源头可
以延伸到处于半殖民地半封建社会的中国。在这一时期，由于国情
的影响，我国的居住地产业还没有完全成型。而在建国之后，计划
经济体制的实施又导致了商品住宅的规模逐渐变小，发展也停滞不
前，取而代之的是具有统一、低标准特点的单元式集合住宅或者工
人新村等。20 世纪的80 年代，改革开发推行之后，市场经济体制
的确立，使得我国居住地产业有了新的发展，进而加深了其对建筑
设计的影响。
1. 我国居住地产项目简介
1.1 我国居住地产项目发展历程
我国居住地产业的发展主要经历的时期可以大体上划分为5
个，即1840-1949 年的萌芽时期；中华人民共和国成立后到改革
开放以前处于的休眠时期；1978 改革开放至1991 年的酝酿时期；
1992 至1997 年的起步时期；1998 年房改后至今的迅速发展时期。
这五个不同时期的居住地产项目都有各自的特点，前后却也有着紧
密的联系。《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通
知》是我国在1998 年颁布的房产政策。该政策的颁布正式提出了
终止实物住房分配的办法而改为私人购房，使得住房商品的市场化
改革得以实现。
1.2 我国内地居住地产的产品经历的三个阶段
第一阶段居住地产的规划建设模式还处于摸索中，大多是集团
购房模式延续，虽然已经在建筑设计中开始引入一些市场的概念，
还是不能在居住地产的规划上立刻成熟起来。该时期，最明显的一
个例子就是北京望京新城的建设，由于该居住地产在规划时没有考
虑到交通规划和环境规划的影响，出现了停车位不够，环境差的结
果，最后又不得不对该居住地投入大量资金进行修改。
第二阶段时期的居住地产项目规划对居住地产的规划、建筑的
设计等各个环节都有了新的需求，主要利用的是经验借鉴的方式进
行建筑设计，例如，聘请境外居住地规划师、建筑设计师以及一些
园林设计公司的人员共同参与居住地产项目的规划与建筑设计中。
在这一阶段，人们对居住地的绿化程度也提出了更高的要求，更加
注重了建筑景观的设计，并实现了大型地下停车场所的建立，同时
在居住地产项目的规划中明确提出封闭式物业管理的模式，在居住
地产中设有多种会所。该阶段的规划缺点是：居住地产的规划仍比
较粗放，在项目策划中缺乏科学理论的指导，比如，很多营销策划
只是对产品的概念性炒作。
第三阶段的居住地产项目更加注重对客户和市场的细分。现代
居住地产项目的设计要从规划、景观、户型和配套设施等全方位满
足客户的居住需求。科学的策划理论知识已经用于居住地产实际的
策划中，这种策划多是营销策划，因此缺点是项目策划体系的整体
性认识还不够。其结果是居住地产项目在完成规划之后不容易实际
操作，因此建筑设计的可行性不行。
针对以上问题，我国建设部的领导曾经提出，要大力发展节能
省地型住宅，推进住宅产业化，提高住宅规划设计水平。
2. 目前我国居住地产项目规划面临的社会环境
经济的发展，加重了人们对居住地产业的需求，如今，我国居
住地产项目在规划中面临的主要社会环境是：人口激增后的居住需
求；土地资源和能源的紧缺；逐年攀升的地价；巨量的综合社会投
入和惊人的浪费（产业性浪费、规划性浪费、商业性浪费、设计性
浪费）；地产商的分化带来的要求。
3. 建筑设计概述
通常情况下，建筑设计师对建筑设计理念的诠释，习惯于依赖
建筑模型或者是建筑的平面设计图。所以自然而然的为了更好的诠
释建筑设计的要点，就会把大部分的精力投入到建筑模型和建筑平
面设计图的设计上。与建筑设计师相同，居住地产项目规划师也习
惯于用模型和平面图来诠释规划的精髓。
平面图和模型虽然能够很好的展现建筑设计师对居住地建筑的
设计理念，但其缺点是只是居住地建筑二维空间的体现，即使这样，
建筑设计是也能根据这些条件，创造出立体的实物。
4. 我国居住地产项目规划对建筑设计的影响
我国居住地产项目规划与建筑设计有着密切的联系，二者是不
能脱离的，居住地产项目规划是建筑设计的基本要求，而建筑设计
的要求又反过来影响着项目规划的内容。
4.1 居住地选择对建筑设计的影响
居住地的选择和确定是对居住地进行建筑设计的基础，也是居
住地产项目规划必不可少的内容之一。因此对居住地场地的设计，
不仅要考虑到居住地的周边环境会对建筑造成什么样的影响，还要
考虑到居住地的建筑设计究竟符合什么样的建筑风格。如：要考虑
到居住地场地选择周边的建筑情况、周边的交通设施如何、周边的
绿化情况怎样。这些都对建筑设计造成着直接的影响。
4.2 明确居住地产项目对建筑设计的影响
居住地在真正是建设之前，最重要的就是需要居住地的业主或
其他负责单位先确定该居住地产项目的主题，并由规划设计师在规
划中明确大致的建设用地面积。建筑设计师会通过规划书中的设计
要求对建筑进行重新的规划设计，当然，在重新设计的过程中，建
筑设计师要听从业主或负责人的设计要求以及在相应的地基条件上
进行设计工作。这对建筑设计有着根本的影响。所以建筑设计师在
进行设计工作之前要进行具体的规划并提出完善的解决方案。
4.3 规划对建筑设计的影响
居住地建筑在初始的项目规划书中要做好许多的内容，会对建
筑设计造成一定影响的有以下几种，即对用地性质的规划、对用地
范围的控制、对用地强度的控制、对建筑用地范围的控制、规划中
对建筑高度、交通出入口的方位以及建筑的主要朝向、主入口方位
等方面的要求，在场地设计中也应同时予以满足。
对用地性质的规划是指要时项目在规定的用地范围内实施建筑
施工；对用地范围的表示可以用建筑红线与道路红线共同完成；通
过对建设场地容积率、建筑覆盖率、绿化覆盖率等调查来完成该建
筑项目对用地强度的控制，比如可以依据周边环境其他居住地内容
积率、建筑覆盖率、绿化覆盖率的最小值来完成本项目的规划；在
基地允许的范围内建造建筑物的区域。
人们对生活质量的要求，决定了未来居住地产的发展，所以，
随着时代的进步和建筑技术的提高，人们会对居住地提出更高的设
计要求。在强调人与自然和谐相处的今天，人们对居住地的要求会
越来越向着人与自然和谐统一的方向发展，所以，在撰写居住地产
项目规划书的过程中，要着重强调并实际考察这一点。
结语：总而言之，房地产项目的规划为建筑设计提供了最基本
的设计标准，根据房地产项目的规划，建筑设计师在设计的过程中
首先以场地设计作为基础作业，充分结合居住地周边的环境条件，
最好把居住地产业项目的规划在设计中与周围自然融为一体，即在
建筑设计中不单单注意居住地产业项目规划对建筑整体美的需求，
更要注意居住地产业本身应该具有的功能性特点。在满足以上两点
设计的基础上，再以创新的设计来突出建筑的风格造型，传承居住
地的历史文脉。
参考文献
[1] 叶啸，《现代城市规划对建筑设计的影响分析》，[J]，中
国新技术新产品，2009 年第10 期
[2] 王晶，《我国居住地产项目规划与建筑设计流程研究》，天
津大学博士学位论文，2008 年8 月
[3] 苗文龙，《城市规划对建筑设计的影响》，[J]，中华民居，
2013 年8 月
