公证实务中办理赠与合同公证应注意的问题研究
公证实务中办理赠与合同公证应注意的问题研究
罗文慧 广州市公证处
摘要：近年来，随着房价攀升，到公证处申请办理房屋赠与合同公证的群众日益增多，但由于现在房屋的标的额巨大，公证部门对办
理赠与公证的态度日趋谨慎。本文从公证处对赠与双方提供的申请材料的审查及对申请人身份的核实、申请人精神状况的判断及赠与意愿
的审查及笔录的制作及录音录像的必要性等方面进行了阐析，并对特殊赠与合同中附居住权义务的赠与合同提出了自己的看法。
关键词：赠与；审查；特殊赠与；居住权
近年来，随着房价攀升、地方政府出台的楼市限购政策、学位房及群众为避免将来子女办理继承手续麻烦等等原因，到公证
处申请办理房屋赠与合同公证的群众日益增多。但由于现在房屋的标的额巨大，公证部门对办理赠与公证的态度日趋谨慎，一般
体现在对申请材料的审查，对申请人身份的核实，对申请人精神状况及赠与意愿的审查，及申请人提出的附条件赠与中所附条件
的审查等方面，并制订详细的谈话笔录及对办理赠与合同公证的过程录音录像。
一、对赠与双方提供的申请材料的审查及对申请人身份的核实
（一）赠与合同公证所需的申请资料并不复杂，一般包括申
请人（赠与人及受赠人双方）的身份证、户口本资料，房屋所有权证书。由于相关政策规定某些特定亲属之间的赠与，对当事双
方不征收个人所得税，故对这类当事人还应审查他们的亲属关系证明。房屋所有权状况应核实。根据《物权法》第一百九十一条
第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故抵押的房屋不可赠与。另外，宅基地使用证及集体土地
使用证的使用人因只有使用权而无所有权，所以宅基地和集体土地是禁止擅自买卖或非法转让的，也不可办理赠与公证。现在，
经常看到新闻报到以前农民们签订了宅基地房屋赠与合同或买卖合同，但一直未能过户，赠与双方当事人或买卖双方当事人也
一直相安无事。但等到拆迁征地的时候，涉及到拆迁补偿款的领取或拆迁回迁的房屋归属时，双方就打起了官司。现实中，仍然
还有很多农村村民拿宅基地证想来办赠与合同公证，对此，我们应该严格把关。
（二）由于房屋标的额大，为防止出现假冒的赠与人，我们
应该认真核对申请人的身份，其身份证一定要经过公证处配备的身份证验证机验证，要仔细辨认其相貌特征，例如观察嘴唇的厚
薄、耳朵是招风耳还是紧贴头部，鼻子、眉毛的形状等等。还应根据其提供的户口本及其他资料上所显示信息询问赠与人，通过
观察其应答是否流利，神情是否自然等来确认申请人的身份。二、对申请人精神状况判断、赠与人赠与意愿的审查及赠与
笔录的详细制作与录音录像的必要性
（一）办理赠与合同公证的赠与方大多是老年人，甚至有中
风恢复期且语言表达不甚清晰的申请人如何确认申请人精神况良好呢？要耐心与申请人沟通，话题
可涉及赠与房屋的情况、赠与的原因，甚可以纯粹的与申请人聊天。在交谈过程中要注意观察申请人的反应及记忆力。本人试过
在与一个申请人交谈过程中，发生这样的情况，申请人很有礼貌的问：“公证员，请问你贵姓啊？”我回答：“我姓罗。”聊了
两句，她又问我贵姓，如此反复三次，我最终拒绝办理了这个公证。我在交谈过程中得到的信息是，这个申请人在每次间隔不到
一分钟的时间里，不仅仅是忘了我姓什么，而是忘了她曾经问过我姓什么。这位申请人已经不能对自己的行为负责了，故不能为
其办理公证。
（二）对于询问申请人办理赠与合同公证的原因以确认赠与
人的意愿很重要
现实中，赠与的原因各种各样，但公证员一定要对此详细记录在案，并对整个赠与过程录音录像，形成证据，达到对公证处
与公证员的最大保护。现实社会中，由于受到利益的诱惑，总是少数人想钻法律的空子，为自己谋求不正当的利益。我们常看到
这类例子，赠与人将房屋赠给其中一个子女，在其去世后，其他子女却认为不公平、不合理，甚至试图想以父母是受欺骗或是在
神智不清的状况下签署的赠与合同为理由来撤销公证，以达到自己获得非法利益的目的。现实中还有这样的例子，赠与人将房屋
赠与给子女后，却因非正当原因反悔，又找公证处要求撤销公证，说当时自己不是自愿的。虽然按照公证法的规定，公证员办理公
证资料齐备、程序正当，但这类人没看到就说不是真的，能怎么耍赖就怎么耍赖，每天都跑来公证处吵闹，这种公证闹任谁也受
不了。如果我们在办证过程中做个有心人，在笔录中根据申请人的陈述详细的记载类似以下的原因：因为女儿某某对我照顾较多，经常来看我，
其他子女很少来看我，也不照顾我……因此我
愿意将房屋赠给女儿某某；或是因为我的孙女马上要上小学了，需要学位房，因此我将房屋赠与给儿子某某，我确知办理房屋赠
与合同公证，并到房屋管理部门办理变更登记后，房屋将转名到儿子某某名下，与我无任何关系，我自愿办理上述公证，无人强
迫。在笔录中将赠与的相关法律规定、赠与的原因、赠与的自愿性，赠与的法律后果，撤销赠与的条件等等详细告知申请人，并
读出来给申请人听。我们再将办理赠与合同的整个过程录音录象。那么公证员所做的审查及告知义务、申请人的精神状态等等都证据确凿，
公证闹们的非法目的将无法实现。
三、对特殊赠与合同的审查
赠与人虽然由于各种原因愿意办理赠与合同公证，但为了保障自己权益，不少当事人都要求在赠与合同中加上赠与人有权在
赠与的房屋中居住到去世。那么对于此种特殊的赠与合同公证，我们应注意以下两个问题：
（一）区分上述特殊赠与合同是附条件的赠与合同公证还是
附义务的赠与合同不少人将上述两种公证混为一谈。我们先看看法律的规定。
合同法第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自
条件成就时失效。对于附条件的房屋赠与合同来说，该合同已成立，但未生效，只有等所附条件成就时，赠与合同才生效。《合
同法》第一百九十条规定赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。第一百九十一条规定附义务的赠与，
赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。从上述条款不难看出，附义务的赠与合同签署后即生
效，约定的条款为合同的随附义务。两者的根本区别在于：对合同生效的影响。附义务的赠与合同中所附义务的履行对合同生效
无影响，而附条件的赠与合同则是必须条件成就时赠与合同才生效。而两者的法律后果则是所附的条件对赠与无影响，附义务的，
不履行可行使撤销权
（二）赠与合同所附的义务可否为在赠与的房屋中居住到去世
居住权，简言之就是非所有人居住他人房屋的权利。1 我国现阶段对居住权并没有明确的规定。但根据《物权法》的规定，
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据该规定，当赠与双方当事人办理赠与合同公
证，并到房屋管理部门办理变更登记手续后，房屋所有权人即为受赠人，那么受赠人即有权出售房屋，则就算赠与人按照规定申
请撤销赠与，但是房屋已经转让给善意第三人，法律是保护善意
（三）理论联系实际深化学习内容
理论的价值在于指导实践，学习的目的在于应用。对于机关党员干部来讲，弘扬理论联系实际的学风，就是政治理论学习一
定要紧密围绕新区“三大战略、三年翻番”发展目标，紧密联系单位的实际，紧密联系本职工作和个人的思想实际开展学习。在
学习内容上，一是要注重学习党的基本知识。要对党的理论进行系统性完整性地学习，而不是走马观花、蜻蜓点水式的学习，要
认真学习时事政治，密切关注党的重要决策以及社会政治生活中的一些重要的热点、难点问题；认真加强对党的重要文献的学习，
认真学习新党章以及《党员领导干部廉洁从政准则》等党内法规制度，加强对党内法规、纪律制度的认识和领会；认真学习中共
党史，进一步加深对党的历史经验的理解和运用。二是注重学习履职。每一位机关党员干部要成为准确判断问题、分析问题和处
理问题的行家里手，立足本职当先锋，增强能力促发展，努力创造无愧于人民的工作业绩就必须加强业务知识的学习和更新。三
是注重学习促进人的全面发展的社会科学知识。高度关注人的心理健康、创新精神、实践能力、人文素质，切实把推进人与社会、
人与自然的协调与可持续发展的理念融入到学习中去。
罗文慧 广州市公证处
摘要：近年来，随着房价攀升，到公证处申请办理房屋赠与合同公证的群众日益增多，但由于现在房屋的标的额巨大，公证部门对办
理赠与公证的态度日趋谨慎。本文从公证处对赠与双方提供的申请材料的审查及对申请人身份的核实、申请人精神状况的判断及赠与意愿
的审查及笔录的制作及录音录像的必要性等方面进行了阐析，并对特殊赠与合同中附居住权义务的赠与合同提出了自己的看法。
关键词：赠与；审查；特殊赠与；居住权
近年来，随着房价攀升、地方政府出台的楼市限购政策、学位房及群众为避免将来子女办理继承手续麻烦等等原因，到公证
处申请办理房屋赠与合同公证的群众日益增多。但由于现在房屋的标的额巨大，公证部门对办理赠与公证的态度日趋谨慎，一般
体现在对申请材料的审查，对申请人身份的核实，对申请人精神状况及赠与意愿的审查，及申请人提出的附条件赠与中所附条件
的审查等方面，并制订详细的谈话笔录及对办理赠与合同公证的过程录音录像。
一、对赠与双方提供的申请材料的审查及对申请人身份的核实
（一）赠与合同公证所需的申请资料并不复杂，一般包括申
请人（赠与人及受赠人双方）的身份证、户口本资料，房屋所有权证书。由于相关政策规定某些特定亲属之间的赠与，对当事双
方不征收个人所得税，故对这类当事人还应审查他们的亲属关系证明。房屋所有权状况应核实。根据《物权法》第一百九十一条
第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故抵押的房屋不可赠与。另外，宅基地使用证及集体土地
使用证的使用人因只有使用权而无所有权，所以宅基地和集体土地是禁止擅自买卖或非法转让的，也不可办理赠与公证。现在，
经常看到新闻报到以前农民们签订了宅基地房屋赠与合同或买卖合同，但一直未能过户，赠与双方当事人或买卖双方当事人也
一直相安无事。但等到拆迁征地的时候，涉及到拆迁补偿款的领取或拆迁回迁的房屋归属时，双方就打起了官司。现实中，仍然
还有很多农村村民拿宅基地证想来办赠与合同公证，对此，我们应该严格把关。
（二）由于房屋标的额大，为防止出现假冒的赠与人，我们
应该认真核对申请人的身份，其身份证一定要经过公证处配备的身份证验证机验证，要仔细辨认其相貌特征，例如观察嘴唇的厚
薄、耳朵是招风耳还是紧贴头部，鼻子、眉毛的形状等等。还应根据其提供的户口本及其他资料上所显示信息询问赠与人，通过
观察其应答是否流利，神情是否自然等来确认申请人的身份。二、对申请人精神状况判断、赠与人赠与意愿的审查及赠与
笔录的详细制作与录音录像的必要性
（一）办理赠与合同公证的赠与方大多是老年人，甚至有中
风恢复期且语言表达不甚清晰的申请人如何确认申请人精神况良好呢？要耐心与申请人沟通，话题
可涉及赠与房屋的情况、赠与的原因，甚可以纯粹的与申请人聊天。在交谈过程中要注意观察申请人的反应及记忆力。本人试过
在与一个申请人交谈过程中，发生这样的情况，申请人很有礼貌的问：“公证员，请问你贵姓啊？”我回答：“我姓罗。”聊了
两句，她又问我贵姓，如此反复三次，我最终拒绝办理了这个公证。我在交谈过程中得到的信息是，这个申请人在每次间隔不到
一分钟的时间里，不仅仅是忘了我姓什么，而是忘了她曾经问过我姓什么。这位申请人已经不能对自己的行为负责了，故不能为
其办理公证。
（二）对于询问申请人办理赠与合同公证的原因以确认赠与
人的意愿很重要
现实中，赠与的原因各种各样，但公证员一定要对此详细记录在案，并对整个赠与过程录音录像，形成证据，达到对公证处
与公证员的最大保护。现实社会中，由于受到利益的诱惑，总是少数人想钻法律的空子，为自己谋求不正当的利益。我们常看到
这类例子，赠与人将房屋赠给其中一个子女，在其去世后，其他子女却认为不公平、不合理，甚至试图想以父母是受欺骗或是在
神智不清的状况下签署的赠与合同为理由来撤销公证，以达到自己获得非法利益的目的。现实中还有这样的例子，赠与人将房屋
赠与给子女后，却因非正当原因反悔，又找公证处要求撤销公证，说当时自己不是自愿的。虽然按照公证法的规定，公证员办理公
证资料齐备、程序正当，但这类人没看到就说不是真的，能怎么耍赖就怎么耍赖，每天都跑来公证处吵闹，这种公证闹任谁也受
不了。如果我们在办证过程中做个有心人，在笔录中根据申请人的陈述详细的记载类似以下的原因：因为女儿某某对我照顾较多，经常来看我，
其他子女很少来看我，也不照顾我……因此我
愿意将房屋赠给女儿某某；或是因为我的孙女马上要上小学了，需要学位房，因此我将房屋赠与给儿子某某，我确知办理房屋赠
与合同公证，并到房屋管理部门办理变更登记后，房屋将转名到儿子某某名下，与我无任何关系，我自愿办理上述公证，无人强
迫。在笔录中将赠与的相关法律规定、赠与的原因、赠与的自愿性，赠与的法律后果，撤销赠与的条件等等详细告知申请人，并
读出来给申请人听。我们再将办理赠与合同的整个过程录音录象。那么公证员所做的审查及告知义务、申请人的精神状态等等都证据确凿，
公证闹们的非法目的将无法实现。
三、对特殊赠与合同的审查
赠与人虽然由于各种原因愿意办理赠与合同公证，但为了保障自己权益，不少当事人都要求在赠与合同中加上赠与人有权在
赠与的房屋中居住到去世。那么对于此种特殊的赠与合同公证，我们应注意以下两个问题：
（一）区分上述特殊赠与合同是附条件的赠与合同公证还是
附义务的赠与合同不少人将上述两种公证混为一谈。我们先看看法律的规定。
合同法第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自
条件成就时失效。对于附条件的房屋赠与合同来说，该合同已成立，但未生效，只有等所附条件成就时，赠与合同才生效。《合
同法》第一百九十条规定赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。第一百九十一条规定附义务的赠与，
赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。从上述条款不难看出，附义务的赠与合同签署后即生
效，约定的条款为合同的随附义务。两者的根本区别在于：对合同生效的影响。附义务的赠与合同中所附义务的履行对合同生效
无影响，而附条件的赠与合同则是必须条件成就时赠与合同才生效。而两者的法律后果则是所附的条件对赠与无影响，附义务的，
不履行可行使撤销权
（二）赠与合同所附的义务可否为在赠与的房屋中居住到去世
居住权，简言之就是非所有人居住他人房屋的权利。1 我国现阶段对居住权并没有明确的规定。但根据《物权法》的规定，
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据该规定，当赠与双方当事人办理赠与合同公
证，并到房屋管理部门办理变更登记手续后，房屋所有权人即为受赠人，那么受赠人即有权出售房屋，则就算赠与人按照规定申
请撤销赠与，但是房屋已经转让给善意第三人，法律是保护善意
（三）理论联系实际深化学习内容
理论的价值在于指导实践，学习的目的在于应用。对于机关党员干部来讲，弘扬理论联系实际的学风，就是政治理论学习一
定要紧密围绕新区“三大战略、三年翻番”发展目标，紧密联系单位的实际，紧密联系本职工作和个人的思想实际开展学习。在
学习内容上，一是要注重学习党的基本知识。要对党的理论进行系统性完整性地学习，而不是走马观花、蜻蜓点水式的学习，要
认真学习时事政治，密切关注党的重要决策以及社会政治生活中的一些重要的热点、难点问题；认真加强对党的重要文献的学习，
认真学习新党章以及《党员领导干部廉洁从政准则》等党内法规制度，加强对党内法规、纪律制度的认识和领会；认真学习中共
党史，进一步加深对党的历史经验的理解和运用。二是注重学习履职。每一位机关党员干部要成为准确判断问题、分析问题和处
理问题的行家里手，立足本职当先锋，增强能力促发展，努力创造无愧于人民的工作业绩就必须加强业务知识的学习和更新。三
是注重学习促进人的全面发展的社会科学知识。高度关注人的心理健康、创新精神、实践能力、人文素质，切实把推进人与社会、
人与自然的协调与可持续发展的理念融入到学习中去。
